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婚姻法司法解释三（草案）——夫妻一方婚前以自己名义买房，婚后房产的归属

2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。具体为：律师

第十一条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。律师

上海婚姻律师沈洁认为第十一条的致命伤是法条本身的相互矛盾：一方面认定房屋是个人婚前财产，规定“婚前签订买房合同，个人首付，个人贷款的属于个人财产”；另外一方面规定在离婚时候配偶可以分割房屋增值，两者相互矛盾。律师

除了相互矛盾之外，还提出了一个很含糊的概念即所谓“投资比例对房屋归属的影响”，究竟多少比例算是有影响，法律也没有规定，又将这个留给了法官自由裁量，导致司法实践中又将出现甲法院认为50%属于有影响，乙法院认为30%算有影响，甚至同一个法院不同说法。当然最高法试图平衡一种利益关系，既要考虑到房屋的属性，毕竟是婚前房产，又要考虑到婚后共同还贷的配偶贡献，但这种两面讨好的立法，反而不能解决实际问题。上海婚姻律师沈洁认为，房产的归属应当看物权的取得，房产在婚前签订合同，个人名义贷款，个人婚前支付首付的，即属于个人财产，由于房屋的增值系土地增值，属于自然增值，应当归产权人。婚后配偶共同支付的房贷，应当予以返还一半，同时要考虑利息因素，如果离婚造成无房方居住困难的，在居住补偿上加大力度，而不是用增值对非产权人“进行合理补偿”。律师

投资比例对房屋分配价值的影响主要是对分配房屋原值和增值的影响，上海婚姻律师沈洁认为说白了就是分房产的增值，由于这几年房地产增值太快引发的问题，根据权利义务对等，是否将来房产大贬值后，参与还贷的配偶也要承担损失？另外此法条最大的问题是使婚前的财产在婚后若干年，一部分的房产变成了夫妻共同，这和目前的婚姻法立法有矛盾。律师

不过既然司法解释三草案如此规定，那么上海律师沈洁就对该条文进行解读，它的含义是在夫妻离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的依据，，也就是说，房屋价值商定后，应当把一方婚前的出资，比如首付款和婚前还贷作为一方个人婚前财产，婚后共同还贷投资作为夫妻共同财产，对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。这个弊端是，很难分割清楚，这种计算是非常复杂的。律师