法律咨询：周女士早年离婚，她和儿子居住在一套一房一厅的房子内，她的儿子小舟结婚后，她出资把小房子置换成了两房一厅的住宅，但由于媳妇不愿意和婆婆同住，其后一直由周女士一人居住。周女士在以小换大购房的时候，担心产生遗产税，同意房产登记在儿子一人名下，房款不足部分由儿子贷款购买。周女士和小周签订了一份协议，内容大致为为了避免将来征收房产税，该房产可以不登周女士姓名。律师

2011年小周想做生意，要把该房产出售，当中介上门看房时，周女士予以阻止，为了防止儿子偷偷摸摸把房子卖掉，周女士向周围中介一一上门告知，虽然如此她还是很担心房子被卖，将来自己老无所养。

周女士的法律咨询：父母将住房产权登记在子女名下是否属于赠与，产权是否归子女所有？父母还有没有权利居住已经赠与给子女的房屋？律师

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同，赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效，赠与关系成立。房屋属于不动产，不动产的赠与必需要以产权过户才能认为是缴付，赠与合同生效。经常有父母为了避免将来增收遗产税，将自己的房屋登记在子女的名下，对这种行为是否能够认定为赠与，沈洁认为要分情况来考虑：律师

一、办理房产赠与公证获得签订房产赠与协议，属于父母把房产赠与给子女。

父母明确表示生前进行赠与的，比如有赠与公证协议，或者双方签订了赠与协议，那么房产一旦办理过户登记，赠与行为不能随意撤销。沈提醒，如果父母和子女签订赠与协议，但并没有办理房产过户，父母是可以“反悔”，不过如果协议是经过公证的，不能随意撤销赠与。

二、父母为了规避将来可能产生的遗产税等，把房产登记在子女名下的，不属于赠与行为，子女只能在父母去世后获得房产。律师

父母表示为了将来规避遗产税将房子登记在子女名下，那么父母的意思表示也非常清楚，要等到自己百年后才把房产赠与给子女，提前过户只是为了规避将来有可能出现的遗产税。比如周女士这种情况，她的意思表示很明确，为了避免将来有可能出台的遗产税，提前将方才登记在儿子名下，百年之后才将财产遗赠给儿子，故而她在世的时候并不想把房产赠与给儿子，故而这种情况不属于赠与。律师

不过实践中的情况更为复杂，房产的过户往往有两种可能性，一种是父母把自己的自住产权房过户到子女名下，一种是父母卖房后将售房款交付给子女另行购房。本案中周女士的房子出售后再购买了一套新房，售房的房款不足以支付全部的购房款，小周办理了购房贷款，故而小周在新房中也有真实出资，故而这套房子是周女士和小周共有财产。

三、名为买卖实为赠与，谁来举证赠与的意思表示。律师

即便是父母直接把自己的住房过户到子女名下，实务中也有两种做法，一种是实行家庭成员中的买卖，即实为其他目的，名为买卖，另一种就是办理赠与。

目前对于受赠房屋出售国家要收取等同于房价20％的个人偶得性所得税，所以绝大部分的赠与都会通过“名为买卖实为赠与”的方式办理产权过户，此时子女需要举证父母的意思表示，否则属于买卖行为而不属于赠与行为。不过家庭成员间办理买卖，一般都是按照最低的市场价格定价，故而此时如果父母认为“低卖”了，也不能反悔。律师

沈律师总结：因文章篇幅有限，实务中的情况更为复杂，总之，父母把房产登记到子女名下，并不当然代表父母赠与房产给子女。