一、土地使用权的概念和有关特征

城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属集体所有，个人和企业只能使用土地，不能获得土地所有权。土地使用权有偿出让是指地方政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。国家依法对国有土地实行有偿使用制度。外商投资企业可以通过有偿和有期限使用方式获得土地使用权。土地使用权有偿出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。所有的转让、买卖土地，其实都是在转让买卖使用权，而不是所有权。

二、土地使用权的使用年限

由于是使用权，不是所有权，不能拥有，使用权规定了权限，土地使用权的最高使用年限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。到期后，使用人可以延期，延期的方式和续费目前法律没有涉及。律师

三、外商投资企业土地使用权的审批

和其他企业一样，外商投资企业可以申请获得土地使用权，对外商投资企业用地的审批权限为：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，报请国务院批准；耕地1000亩以下3亩以上、其他土地2000亩以下10亩以上的，由省级人民政府、直辖市、自治区人民政府批准；耕地3亩以下，其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准。除了上述途径外，外商投资企业也可以依法通过转让、租赁等方式取得土地使用权。

四、外籍人士或者外商投资企业转让土地使用权的税费

外商投资企业和外籍人士所拥有的房屋产权须缴纳城市房地产税。按房产原值一次减除10%-30%的余额计算纳税，年税率为1.2%；或者按房产出租的租金收入计征，税率为12%。契税税率为3%-5%。