W因与L企业租赁经营合同纠纷一案，餐饮公司是自然人独资设立的一人有限责任公司，注册资本L30万元，经营范围是中型饭店。该公司住所地为L新闸路1A、2A、2D室，该处房屋以及L慈溪路房屋系L共同共有的商业用房，L新闸路2层B室的房屋系L共同共有的办公用房。该公司在本案租赁合同签订前的经营项目是“上岛咖啡”。

L与W签订《租赁经营意向书》，约定：“W向L租赁L新闸路1A、2A、2D、2B室和L慈溪路房屋和酒店经营权；月租金5万元，期限8年，第三年起每年递增5%，L承诺给予W三个月的装修免租期；W同意以30万元作为租赁经营抵押金；意向书签订后，W支付L2万元意向金，双方必须在7日内签订正式合同等”。LW支付L2万元。

L与W签订《租赁经营合同》，约定：在本合同签订时，L必须提供W有效证件(营业执照、卫生许可证等各项相关规定的证件)，如有虚假，责任由L自负，同时W有权单方面终止本合同，并追讨相应的违约金；企业相关工商证照及手续全部由L办理，合同签署后，双方互相配合，尽快办理法定代表人变更手续；L在交接时应当将公章及相关企业设立的批准文件(如卫生、消防、环境)及各种餐饮业许可证书(齐全)交给W，W接手后由其负责。律师

还约定合同签定之日起支付L5万元押金，支付变更企业法定代表人押金30万元；L给予W三个月的装修免租期；W租赁经营期间所产生的水、电、煤费及税费与L无关；L为W提供的工商及各行政部门审批文件全部为合法有效的证件，如因经营需要对场地设施进行改造或重新装修由W负责，L应协助；终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付30万元违约金。

双方签订《关于租赁押金和第一期租金支付补充协议》，W支付L5万元。L将房屋交付W，W开始对房屋进行装修。L未按照合同约定将公章、营业执照及经营饭店所需的各项批准文件等交付W，W亦未按补充协议的约定支付L43万元。L的律师两次致函W，要求其付款28万元。W的律师两次致函L，主张L应按照合同先履行交付证照等义务，并表示在L未履行上述义务前拒绝付款。

此后，因双方纠纷无法解决，L遂起诉至原审法院，请求判令：解除双方签订的《租赁经营合同》；W给付L 两月租金10万元、水费103.20元、电费5,174.04元、违约金30万元(共计405,277.24元)以及自判决生效起直到清偿止的租金。

W以《租赁经营合同》签订后，L未按照合同约定履行交付营业执照、环境卫生、食品卫生许可证、企业公章、经营场所图纸等义务，构成违约为由，向原审法院提起反诉，请求判令：依法解除双方签订的《租赁经营合同》和《关于租赁押金和第一期租金支付补充协议》；L向W返还租赁金2万元、押金5万元；L赔偿W经济损失312,640元(包括装修款124,640元、工程合同款9,900元、供货合同款29,700元、菜单印制款5,000元、人员工资及违约金143,400元)和间接损失40万元(每年利润5万元，按8年计)，上述经济损失不包括W为租赁经营而购置的在经营场所内的可移动财产。

案件分析：按照合同约定，L向W交付营业执照等义务的履行时间，早于W履行付款义务的时间，故W依法有权拒绝履行。W拒绝履行付款义务的行为不构成违约，L以W违约为由主张解除合同、支付违约金的诉讼请求应不予支持。律师

因L主张合同解除的理由不成立，则其要求W支付租金的诉讼请求，由于其应当先履行的合同义务未履行，W有权不履行应后履行的合同义务，因此，L的该项诉讼请求亦不予支持。

L主张的水、电费，发生在W接收房屋后的部分，系由W使用所产生，按照合同约定应由W承担。

L未向W交付营业执照等行为构成违约，但因L的饭店本身具有合法证照可以合法进行经营，其已履行向W交付饭店经营场所的合同主要义务，且因W尚未装修完工，无法开始营业，故L的该违约行为并未造成W无法实现合同目的之后果，因此，W以L违约主张解除合同缺乏法律根据，应不予支持。

从而对于W要求L返还已付租金并赔偿因合同解除造成其损失的主张，亦应不予支持。关于W主张因饭店的环境影响评价不能通过而造成租赁合同实际无法履行一节事宜，因环境影响评价能否通过的结论应当由环保部门作出，故对W的该项主张，难以认可。

依照《合同法》第六十七条、第九十四条之规定，判决W应于判决生效后十日内支付L电费4,777.20元、水费103.20元；L的其他诉讼请求，不予支持；W的反诉请求，不予支持。如果W未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2012）沪二中民四(商)终字第741号(2012)静民二(商)初字第110号