原告上海甲实业有限公司与被告上海乙资产经营（集团）有限公司（以下简称乙公司）拍卖合同纠纷一案，甲公司诉称，原告于2011年4月1日参与了对被告名下闸北区岭南路100弄4号全幢房屋非居住使用权的拍卖。根据拍卖公告公示，系争房屋的建筑面积为1260.90平方米。原告最终以19430000元的总价拍得。

为了办理使用权变更登记手续，原告于2013年5月委托闸北区房地产测绘所对系争房屋的建筑面积进行了实地测量，该所出具的《房屋土地权属调查报告书》确认，系争房屋的实测面积为1099.89平方米，与拍卖公告载明的面积相差161.01平方米，按照拍卖单价计算，被告实际多收取房款2481104元。依照法律规定，被告应对拍卖物品的真实性负责，故诉请判令被告返还多收取的房款2481104元。律师

被告乙公司辩称，系争房屋实际面积与公告载明的面积存在差距，被告在拍卖时已经告知了瑕疵以及风险，也没有故意隐瞒相关的事实情况。原告在审查面积时存在过错，故拍卖风险应该由原告承担。而且根据目前的市场价行情，原告不存在损失，故不同意原告的诉讼请求。

系争房屋原为被告承租使用的公有非居住房屋。2011年4月，被告委托上海中源拍卖有限公司（以下简称中源公司）对系争房屋的使用权进行拍卖。同年4月2日中源公司的“拍卖公告”记载：本次拍卖的标的为带租约按现状整体拍卖，本标的地址岭南路100弄4号，建筑面积共计1260.90平方米，此标的为使用权房，房屋用途为办公用。

其中“特别规定”第四条：本场拍卖会拍卖人和委托人提供的相关文件和资料仅供竞买人参考，敬请竞买人充分注意已披露和拍卖人、委托人未知信息的风险控制与防范。拍卖人和委托人不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。第五条：拍卖人和委托人对本次拍卖的标的物的权属和建筑质量、品质（包括但不限于房屋及其建筑材料标准、房屋的沉降、渗漏、房屋配套设备的完好程度等）不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。律师

第九条：本次拍卖标的的土地面积和房屋建筑面积均为委托方提供房地产权证上记载的数据和其他资料告知拍卖人的数据以及《租赁合同》上记载的数据，仅供参考，实际面积以测绘部门实测为准，不采取多退少补，拍卖成交价格不变。通过竞拍，原告最终以19430000元拍得系争房屋。2013年5月23日，闸北区房地产测绘所出具《房屋土地权属调查报告书》，载明：系争房屋建筑总面积1099.89平方米。

以上事实，由原告提供的拍卖公告、拍卖成交确认书、付款凭证以及发票、房屋土地权属调查报告书、公有非居住房屋租赁合同以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。律师

委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵；因委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，应当承担相应的法律责任。根据现有证据及双方当事人的陈述，被告并未提供证据证明其在拍卖前已向包括原告在内的竞拍人公示确切记载房屋面积的产权证、测绘报告等材料，导致原告拍得的系争房屋实测面积与记载面积不符，由于被告未尽充分告知义务，须承担相应的损害赔偿责任。

虽然拍卖公告中载有“委托人免负保证和瑕疵担保责任”之内容，免责条款仅在委托人已尽充分告知义务且主观无过错的情况下始得适用，于本案应无适用余地；而且依照拍卖法的有关规定，委托人因事先声明而不承担瑕疵担保责任的仅限于拍卖标的的真伪或者品质，并不涉及数量、面积等通过一般测量手段即能为公众所知悉的明显属性，对于此类属性的缺损，应当允许拍得人行使不当得利返还请求权，故对于被告的抗辩意见，不予采信。律师

现原告按拍卖最终成交价向被告主张返还面积减少部分的购房款，数额尚属合理，依法应获支持。综上，依照《民法通则》第九十二条、《拍卖法》第二十七条、第六十一条之规定，判决如下：被告上海乙资产经营（集团）有限公司应自三十内返还原告上海甲实业有限公司购房款2481104元。（2013）闸民三(民)初字第2102号