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拍卖房产权人信息登记有误,是否影响拍卖效力

上诉人赵丙、赵乙、钱某某、薛乙因拍卖合同纠纷一案,均不服上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民二(商)初字第713号民事判决,提起上诉。

原审法院经审理查明,2011年6月21日,国际拍卖公司在《新闻晚报》A1版面刊登拍卖公告,写明受有关单位委托,定于2011年7月7日(星期四)14:00时在上海市福州路XXX号本公司拍卖厅举行拍卖会,现将有关事项公告如下:拍卖标的:1-5(略);6、黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室(建面86.62平方米)公寓[20万元(本文所涉币种均为人民币),系拍卖保证金],7-9(略)。

须知:竞买人须为与竞买标的相适应资质的企事业单位和个人,提交相关文件和身份证明(如竞买人为企事业单位,则需提供营业执照、法定代表人身份证复印件、经办人身份证、法人授权委托书和相应企业资质证书,同时提供上述证件复印件并加盖公章),于2011年7月6日(星期三)下午16:00前办理竞买登记手续,并交付拍卖保证金,以票据支付的保证金须于2011年7月6日(星期三)下午16:00前到账,竞买人可现场出价竞拍外,也可进行网上同步竞拍。一份保证金只能竞拍成交一项标的。

国际拍卖公司制作的“房产拍卖会(第63期)”记载,《拍卖须知》第4条(保证金)规定,竞买人须以人民币向本公司交付保证金,保证金须在拍卖前交付,以票据支付的支付人须确保在拍卖前能将票据金额承兑到拍卖人指定的银行账户。如竞买人成交的,支付的保证金不予返还,作为成交履约担保。未成交的其他竞买人支付的保证金,按原进款方式全额退还,若以票据支付的保证金,于拍卖之日后3个工作日内退还。

第7条(以现状拍卖)规定,本次拍卖以拍卖标的物的现状进行拍卖,本公司提供的拍卖资料和网站信息中对拍卖标的物的描述,仅供竞买人参考,本公司(包括委托人)不对拍卖标的物权属、数量和质量承担任何瑕疵担保责任。竞买人应以亲自调查为准,充分理解拍卖公告、本《拍卖须知》、《拍卖特别说明》及与拍卖标的物相关的文件资料,并仔细了解和查验拍卖标的物的现状,在审慎和独立判断的基础上自主决定是否参与本次拍卖,一旦参加拍卖会,即表示竞买人已完全了解拍卖标的物的所有情况(包括拍卖标的物质量、数量和权属存在的瑕疵),并接受拍卖标的的现状和拍卖特别说明,自行承担对拍卖标的的认知上的疏忽和误解的责任,对自身的竞买行为承担法律责任。

第10条(佣金)规定,买受人应当场与本公司签署《拍卖成交确认书》,并按照本次拍卖文件中的约定向本公司支付佣金,本公司在收到佣金后向买受人出具《佣金发票》,若买受人未按时支付佣金的,本公司可以直接从买受人已支付的保证金中扣除,不足部分由买受人补交。

第11条(拍卖成交确认书)规定,拍卖成交后,本公司与买受人签署《拍卖成交确认书》。买受人每次支付拍卖成交款时,本公司先开具收款收据,在买受人按本次拍卖文件约定付清全部佣金和拍卖成交款后,即可凭收据调换《拍卖成交确认书》原件,作为拍卖成交的付款凭证及办理权利过户的确认依据和法律文件。

第12条(违约责任)规定,买受人应按本次拍卖会《拍卖须知》、《拍卖特别说明》及相关文件的约定支付拍卖成交款,所有价款仅接受以人民币方式支付,买受人逾期未支付拍卖成交款的,视为违约,保证金和佣金均不予退还。如经本公司限期催交,买受人超过期限仍未付清拍卖成交款时,本公司经委托人同意后可以重新拍卖,重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖成交款造成的差价、滞纳金及原拍卖中委托人和买受人的佣金,由原买受人另行支付,本公司可以从原买受人已支付的拍卖成交款扣除保证金和佣金后的余款中直接扣划,如不足的,原买受人有法定义务补交。

第13条(其他)规定,其他拍卖须知详见本期《拍卖特别说明》和相关拍卖标的的备注,《拍卖特别说明》和相关拍卖标的的备注中的内容如与《拍卖须知》有不一致的,以《拍卖特别说明》和相关拍卖标的的备注为准。

原告方于2011年7月5日在《拍卖须知》上签字确认。国际拍卖公司制作的《房产拍卖特别说明》第五条规定,拍卖成交后,买受人须于十个工作日内支付全部成交价款和拍卖佣金(除有特别告知外),如逾期按违约处理,即已付款项不予退还,相应拍卖标的再次拍卖的,另须承担再次拍卖的成交价低于第一次拍卖成交价的差额部分,同时承担其他法律责任。

第七条规定,拍卖成交后,本公司只出具《拍卖成交确认书》,《拍卖成交确认书》上买受人名称须与《意向竞买申请登记表》上申请人一致。

第八条规定,社会委托的房产,拍卖成交后,按现行房地产登记条例规定,买受人必须与原权利人依照本次拍卖须知、特别规定、拍卖目录中规定的内容共同签订《上海市房地产买卖合同》,《上海市房地产买卖合同》中买方名称须与《拍卖成交确认书》上买受人名称一致,并持本公司和委托方提供的有关文件资料,到拍卖房地产所属的管理部门办理权属变更及登记手续和支付相关税费。买受人应履行交纳房地产交易中有关费用和税金的义务。水、电、燃气、物业维修基金、物业管理费自拍卖成交之日起由买受人承担(有特别告知除外),自行办理水、电、燃气等户名变更或申请安装手续,并承担相关费用。

第九条规定,本场拍卖会拍卖人和委托人提供的相关文件和资料仅供竞买人参考,请竞买人充分注意已披露和拍卖人、委托人未知信息的风险控制与防范。拍卖人和委托人不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。竞买人应该在拍卖公告规定的咨询展示期内认真了解、查看本次拍卖的标的,并到相关部门核实了解拍卖标的物所在区域规划、拆迁、户籍登记、企业注册登记及产权变更登记的相关情况。在拍卖过程中,竞买人一经应价,即视为其了解并接受所竞买标的现状(包括权属现状)和拍卖特别说明,自行承担对拍卖标的的认知疏忽和误解责任。买受人应严格根据法律、法规的规定处置竞买标的,买受人如对所购得拍卖标的的处置未按照法律、法规、规章的有关规定办理,造成的经济责任和法律责任由买受人承担。

第十一条规定,本次拍卖的房地产均以房屋、土地的现状和相关权属现状进行拍卖。本公司对本次拍卖的房地产的权属和建筑质量、品质(包括但不限于房屋及其建筑材料标准、房屋的沉降、渗漏、房屋配套设备的完好程度等)不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。赵丙于2011年7月5日在《拍卖特别说明》签字确认。国际拍卖公司制作的《拍卖目录》记载,特别告知:1-7(略)。8、鉴于拍卖标的的现状,拍卖人谨此提示竞买人:慎重评估拍卖标的价值和可能存在的瑕疵后决定竞买策略和价格,一经拍卖成交,即表示买受人愿意接受拍卖标的存在的已知或未知的瑕疵。9、《拍卖特别说明》中未作约定或与本《特别告知》约定不一致的,以本《特别告知》约定为准。10、委托方协助办理房地产过户义务的范围仅限于委托方能够履行的义务或提供的文件资料。买受人应在付清全部价款之日起30天内来办理拍卖房产的过户手续,因逾期不来办理过户手续而造成的一切后果由买受人自付。11、拍卖标的在房地产交易中心办理收件手续之日5天内,委托人将拍卖标的交付买受人。赵丙于2011年7月5日在《拍卖目录》上签字确认。国际拍卖公司制作的《竞买人声明》记载,1、竞买人参加此次拍卖会竞拍,即表明已对拍卖标的做了充分的查看和了解,本竞买人一旦以最高应价落槌购得上述目录中任一项拍卖标的,作为买受人愿意接受本拍卖标的的一切现状;2、接受《拍卖公告》、《拍卖须知》、《特别说明》、《拍卖目录》及《特别告知》等文件中的所有条款;3、4、(略);5、本竞买人一旦以最高应价落槌购得本拍卖标的,作为买受人同意将《竞买人声明》作为《拍卖成交确认书》的一部分,与《拍卖成交确认书》具同等法律效力。6、(略);7、本竞买人已充分了解本目录中所有拍卖标的特别告知中的告知和风险提示。原告方于2011年7月5日在《竞买人声明》上签字确认。

2011年7月5日,赵丙、赵乙、钱某某、薛乙(以下简称各上诉人)以竞买人的身份共同向国际拍卖公司支付拍卖保证金200,000元。同月7日,各上诉人在国际拍卖公司处拍得上海市黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室房屋。当日,各上诉人与国际拍卖公司签订“拍卖成交确认书(合约凭证)”,写明:成交价为2,490,000元,手续费5%,为124,500元,合计2,614,500元,买受人已对所竞买拍品的现状已充分了解并认可,愿意遵守本期拍卖会的拍卖须知和特别规定。同月22日,各上诉人受领拍卖标的物,并向国际拍卖公司支付拍卖成交价2,490,000元、佣金124,500元。后各上诉人依约至国际拍卖公司处要求办理房屋过户手续,但国际拍卖公司至今未安排各上诉人与拍卖委托人签订房屋买卖合同,致使各上诉人拍卖的目的落空,故各上诉人诉至法院,请求判令:一、国际拍卖公司返还各上诉人拍卖佣金124,500元;二、国际拍卖公司支付各上诉人违约金200,000元。原审审理中,各上诉人变更诉讼请求,变更后的诉讼请求为:一、请求判令国际拍卖公司支付各上诉人自2011年8月12日起至2012年10月8日期间的利息损失195,153.23元(计算方式:以2,490,000元房产拍卖成交款为基数,按银行同期贷款利率计算);二、请求判令国际拍卖公司返还各上诉人保证金120,000元。

原审法院另查明,2011年7月5日,上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息记载,拍卖标的物即上海市黄浦区黄家路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为交通银行。2012年8月29日,拍卖标的物权利人变更为交通银行股份有限公司。2012年9月14日,国际拍卖公司致电赵丙,通知其于该月18日办理房产过户手续,但赵丙却称,因其女儿出差在外,不能办理房产过户手续。拍卖成交的房屋至今未办理产权过户手续。

原审中,双方均称,拍卖标的物权利人名称变更后,委托人与各上诉人即可办理拍卖标的物产权过户手续。国际拍卖公司表示,考虑到涉案房产一时不能办理过户手续而对各上诉人生活产生的影响,国际拍卖公司自愿补偿各上诉人30,000元。

原审法院经审理后认为,本案主要的争议焦点为:对委托人提供的拍卖材料,国际拍卖公司是否尽到审核义务。《中华人民共和国拍卖法》第四十二条规定,拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。因此,拍卖人对委托人递交的材料负有审核义务。本案中,国际拍卖公司接受委托人的委托,在对涉案房屋进行拍卖时,因委托人为交通银行股份有限公司,而房产登记信息却记载权利人为交通银行,国际拍卖公司也未要求委托人递交房产权利人变更信息材料,故原审法院认定,对委托人提供的材料,国际拍卖公司未尽到审核义务。

综上所述,原审法院认为,国际拍卖公司在新闻媒体上刊登对涉案房产进行拍卖的公告,各上诉人参与竞拍并在“拍卖成交确认书”上签字确认,由此,双方之间拍卖合同成立并已生效。国际拍卖公司在拍卖过程中,对于委托人提供的材料,未尽注意义务,导致拍品成交后,各上诉人不能按约办理产权过户手续,国际拍卖公司的行为构成违约,但考虑到涉案房屋早已交付各上诉人使用,国际拍卖公司发现拍品存在瑕疵后积极采取补救措施完成权利人变更登记信息,并及时通知各上诉人可以办理涉案房屋产权过户手续,但因各上诉人自身原因,至今未予办理。因此,国际拍卖公司的违约行为并未违背缔约目的,不构成根本违约,且双方就国际拍卖公司违约责任的承担并未约定,各上诉人也未举证证明其因此所受实际损失,故各上诉人要求国际拍卖公司赔偿拍卖成交款的利息损失缺乏依据,原审法院难以支持。至于国际拍卖公司自愿补偿各上诉人30,000元,合乎情理,原审法院予以支持。关于各上诉人主张要求国际拍卖公司返还保证金120,000元一节,根据双方约定的内容,即拍卖成交后,保证金抵扣拍卖成交款;拍卖未成交,国际拍卖公司则全额退还,因此该保证金属于保证拍卖合同履行的性质。因各上诉人并未提出解除拍卖合同的主张,故对于各上诉人的该项诉请,原审法院不予支持。

原审法院据此作出判决:一、驳回赵丙、赵乙、钱某某、薛乙的全部诉讼请求;二、国际拍卖公司应于判决生效之日起十日内补偿赵丙、赵乙、钱某某、薛乙损失共计30,000元。如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,027.30元,由赵丙、赵乙、钱某某、薛乙共同负担。

原审判决后,各上诉人均不服,向提起上诉称:国际拍卖公司在拍卖系争房产时,并未取得房屋产证,其在明知拍卖标的物具有瑕疵的情况下仍进行拍卖,显然违反拍卖合同约定及相关法律规定,应当承担违约责任,原审所作判决错误,请求撤销原判,改判支持各上诉人原审诉讼请求。

被上诉人国际拍卖公司答辩称:其在拍卖过程中并无任何违约行为,且各上诉人在整个拍卖过程中并无任何损失。至于各上诉人支付的保证金已在拍卖成交后转化为拍卖价款,并无定金性质,不应予以返还。国际拍卖公司请求驳回上诉,维持原判。

经审理查明,原审查明事实属实,予以确认。

认为,鉴于各上诉人上诉请求为支持其原审诉讼请求,则就各上诉人的原审诉讼请求能否得以支持作如下阐述。首先,关于国际拍卖公司是否应支付利息损失195,153.23元的问题。本案中,各上诉人主张国际拍卖公司赔偿损失的必要条件为,国际拍卖公司具有违约行为及该违约行为已造成各上诉人的实际损失。现原审法院已就国际拍卖公司具有违约行为但非根本违约作出认定,予以认可,不再赘述。

有鉴于此,各上诉人应就国际拍卖公司的违约行为造成其实际损失承担举证责任,而各上诉人在审理中陈述其相关家庭人员已于全额支付拍卖款后的当月底实际入住系争房产,各上诉人也未能证明曾拟将系争房产用于出售等致预期利益受损害的情形,故国际拍卖公司并无占用各上诉人资金并损害其利益的情节,因此对各上诉人主张国际拍卖公司支付利息的上诉请求不予支持。其次,关于国际拍卖公司是否应当返还保证金120,000元的问题。根据《拍卖须知》的约定:“……如竞买人成交的,支付的保证金不予返还,作为履约担保……”,可见该保证金系为保证拍卖合同履行而设置,且各上诉人拍卖成交后,该保证金即转化为拍卖价款,而各上诉人也未能证明与国际拍卖公司就系争房产在相关拍卖文件中曾作出“若国际拍卖公司违约即应返还保证金”的约定,因此,原审法院未支持各上诉人要求国际拍卖公司返还保证金的主张并无不妥,予以维持。

综上,认为,原审认定事实清楚,所作判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。(2013)沪二中民四(商)终字第274号

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