国拍公司受徐汇区人民法院委托，对斜土路某号103乙室店铺、202室办公楼合并拍卖。系争房产于经房地产估价公司评估，103乙室房地产于的市场价值为2，069,000元，202室房地产于2006年12月25日的市场价值为11，585，000元，上述房价均包括房屋的装饰、装修。律师

繁波公司以1，810万元拍得系争房产，并支付了房产余款和拍卖佣金。房屋土地资源管理局向繁波公司核发了房地产权证。繁波公司与案外人签订《租赁意向书》时发现系争房产正在被损坏，致函国拍公司及徐汇法院告知系争房屋被损坏的情况，请求依法处理。徐汇法院向繁波公司法定代表人施某某移交系争房产的钥匙，同时将系争房产亦移交繁波公司。

黄浦公证处根据繁波公司申请出具公证书，对繁波公司工作人员在系争房产现场状况及房屋的内部装饰情况拍摄照片的整个过程现场监督，确认与公证书相粘连的照片共计七十五张系现场拍摄所得。

该房屋内使用人系原产权人，同意将房子腾出。繁波公司发现系争房产正在被损坏后，紧急联系国拍公司，要求其尽快处理，但国拍公司对此置之不理，导致该房屋被破坏情况日益严重，全部中央空调、地板、门等设施不翼而飞，就连墙内的电线插座全部被拔出毁损，根本无法使用，国拍公司的行为构成违约。申湖公司系系争房屋的原权利人，在占有拍卖标的期间，对该房屋实施了拆除、毁坏行为，侵害了繁波公司的财产利益。律师

根据繁波公司申请，委托上海中世建设咨询有限公司对涉案的房屋装修工程的工程造价进行司法鉴定。鉴定结论为：工程造价为648，274元。折旧后的现值为375，998.92元。

繁波公司与国拍公司建立拍卖合同的法律关系后，繁波公司对被拍卖物进行了实地的查看，并了解作为特定拍卖物的实际状态及可能存在的风险，故应认定国拍公司履行了拍卖合同的全部义务，不存在违约行为，因此，繁波公司要求国拍公司依据拍卖合同承担违约责任的诉讼请求于法无据。

申湖公司系系争房屋的原权利人，实际占有并使用系争房屋，应当妥善保管并合理使用系争房屋。可以确认申湖公司在实际占有房屋期间，明知系争房屋包括装修、装饰已拍卖成交，应按照当时装潢状态交付房屋，却对房屋的装修、装饰予以重大损坏，造成了繁波公司的财产损失，构成对繁波公司的侵权，应当予以赔偿。申湖公司又以繁波公司实际未出资对房屋进行修复而不予赔偿损失的辩称，于法无据。律师

因系争房屋在拍卖成交时已经使用，故该损失应当参照申湖公司实施损坏行为时房屋装修的折旧价值375，998.92元酌情认定损失25万元。因申湖公司对系争房屋的损坏，影响房屋的正常使用，故可适当考虑给予在修复期内使用费的补偿，该期间以2－3个月为宜，补偿金额综合考虑当地的房屋租金，以每日每平方米4－6元为宜，酌情认定为25万元。

繁波公司上诉称：国拍公司在拍卖介绍材料中明确系争房屋包含中央空调、装修，但国拍公司收取巨额佣金后，没有尽到拍卖人的义务妥善保管拍卖标的，其交付给繁波公司的拍卖标的物的中央空调、装修已被拆除，且在繁波公司通知系争房产正在被损坏后，国拍公司依然不闻不问，放任损坏行为继续发生，导致繁波公司的损失日益扩大。繁波公司向原审法院提起诉讼的同时提出司法鉴定申请，直委托司法鉴定之时，繁波公司未敢对外出租房屋，原审法院无视繁波公司在此期间的重大损失，主观认定赔偿繁波公司2－3个月的租金损失缺乏依据。律师

申湖公司上诉称：1、申湖公司不是本案适格的被告。繁波公司依据拍卖合同向国拍公司主张权利，申湖公司不是拍卖合同的主体。繁波公司要向申湖公司主张侵权责任，应当另案起诉。国拍公司的《拍卖公告》、《拍卖目录》等拍卖文件证明，拍卖标的是斜土路某号103乙室店铺、202室办公楼房产，没有证据表明拍品中包括房屋内的中央空调、装修等。申湖公司在徐汇法院的监督下组织搬迁，搬走的是办公桌、办公橱柜、沙发、分体式空调等不在评估拍卖范围内的物品。并未对房屋进行任何破坏，徐汇法院也未提出异议。

国拍公司答辩称：据《竞买人声明》，繁波公司应自行办理清场、物业进户使用手续，国拍公司不承担房屋的交付义务，故不应承担房屋交付的违约责任。拍卖成交后，房屋的所有权已转移至繁波公司名下。繁波公司名下的财产所遭受的损失应当由侵权人申湖公司承担赔偿责任。律师

徐汇法院执行庭发给原审法院的公函记载，根据该院对被执行人申湖公司名下房产委托评估的范围，上海光华房地产估价有限公司以该房产的现状为评估基础，其评估报告中确认的房产价值应包含房产本身及相关不可移动的装修部分，装修部分包括中央空调、大理石地板、吊顶、外墙砖及玻璃门窗等(详见评估报告)，故该院委托国拍公司拍卖的标的物以该评估报告为基础，最终向买受人繁波公司移交的买受标的物也是以上述房产评估拍卖时的现状移交，买受人支付的拍卖价款包含了该房产上不可移动的装修部分价值。

由于本案系争的标的系徐汇法院委托国拍公司拍卖的申湖公司的房产，拍卖期间上述房产仍然为申湖公司占有、使用，国拍公司无法掌控，故国拍公司在《竞买人声明》中特别告知，该房产系原权利人占有、使用，买受人须自行办理清场、入户事宜，繁波公司在《竞买人声明》上签字表明其知道并且认可上述条款，故繁波公司要求国拍公司对竞拍成交后所发生的房屋财产损失承担赔偿责任，缺乏依据。律师

徐汇法院委托国拍公司拍卖的申湖公司名下的房产，以上海光华房地产估价有限公司出具的评估报告为基础，最终向买受人繁波公司移交的买受标的物也是以上述房产评估拍卖时的现状移交。上海光华房地产估价有限公司出具的评估报告记载的评估范围包括了店铺、办公楼的装修及设施，繁波公司支付的拍卖价款包含了该房产上不可移动的装修部分价值，其中包括中央空调、大理石地板、墙面涂料、吊顶、外墙砖及玻璃门窗等，故申湖公司主张拍卖房产中不包括上述装修及设施不能成立。从本案现有证据看，繁波公司取得系争房产的钥匙，在公证机构的现场监督下，拍摄了系争房屋现场的照片。系争房屋的物业管理部门负责人也证实，申湖公司搬走时拆除过空调，此后，没有人再进入系争房屋搬运财物。综合分析上述证据，原审法院认定申湖公司实施了拆除损坏行为，并无不当。律师

关于繁波公司主张的损失金额，对于申湖公司拆除的装修及设施，经评估后应当按照拍卖成交时的残值计算，原审法院参照评估结果酌情判定申湖公司赔偿繁波公司装修损失25万元，并无明显不当。申湖公司实施拆除损坏行为，影响了繁波公司对房屋的正常使用，申湖公司应当赔偿繁波公司在合理期间内的租金损失，原审判决申湖公司赔偿2至3个月的租金损失，尚属合理。繁波公司在经公证机构公证拍摄系争房屋现场照片后，完全可以对房屋重新装修进行使用，但繁波公司直至评估后才对系争房屋进行装修并投入使用，明显不当，期间造成其租金损失扩大的部分，应由繁波公司自行承担。律师

繁波公司依据其与国拍公司之间的拍卖合同关系要求国拍公司承担违约责任，同时，繁波公司依据其与申湖公司之间的侵权关系主张申湖公司承担侵权赔偿责任，由于繁波公司主张国拍公司和申湖公司基于不同发生原因对繁波公司承担同一给付内容的赔偿责任，故原审法院将国拍公司和申湖公司均列为被告，并无不当。申湖公司实施了拆除损坏行为，损害了繁波公司的利益，应当承担侵权赔偿责任。（2010）沪二中民四(商)终字第1394号 (2008)黄民二(商)初字第4887号