在各个拍卖公告中常可以看到商铺的拍卖信息，商铺的经济价格较大，参加商铺的竞买者在参加拍卖会时更加要注意商铺拍卖中存在的风险，下面沈律师就竞买商铺应当注意的八大问题一一论述：律师

商铺是否为无产证的“黑铺子”。

有不少商铺本身不具有产权证，比如在无偿划拨土地上以旧厂房、旧公寓改建的商铺，因为没有缴纳土地出让金，也没有改变土地使用性质，且没有获得城市规划部门和建设部门的批准，这种商铺属于无“户口”的“黑铺子”，有的甚至是违章建筑。沈律师提醒买受人拍到这样商铺，是无法合法的办理过户手续的。如果拍卖人及出卖人申明了标的物的瑕疵，买受人都无法向其主张瑕疵责任。象这种无合法产权的商铺，在上海的拍卖会上基本不会出现，但是竞买人如果到边远一点的小城市参加拍卖会，就有必要查清商铺的产权状况，沈律师就收到过这样的咨询。律师

搞清商铺所有人的状况。

商铺产权证书上登记的所有人可能并非完整，也不等同于实际的所有人，比如属于夫妻共同财产，家庭共有的财产，合伙企业合伙人共有的财产等。共有人在不知情的情况下，其他共有人擅自出卖变卖财产的，擅自出卖共有财产的共有人对不知情的共有人进行赔偿，法律保护通过公开方式（比如拍卖）支付合理价格的买受人，以保障交易的稳定性。沈律师认为话虽如此，可实践中往往非出卖方的共有人将买受人也告上法庭要求确认买卖无效的，虽然买受人可以提出抗辩也可以赢得诉讼，但平白无故险入诉累实属不必要。律师

查清商铺的租赁情况。

根据“买卖不破除租赁”的法律规定，出卖人在出卖商铺的时候，原商铺所有人（出卖人）和承租人签订的租赁合同对于新商铺所有人（买受人）仍然有效，买受人继续要履行商铺的租赁协议，即使买受人对于原租赁协议的条款有诸多不满也只能接受，如欲解除租赁合同买受人还得承担违约责任。所以在拍品展示期间，沈律师提醒竞买人需要查清商铺租赁情况，比如有无租赁、租金、租期等。

亲临现场查看商铺的人气。律师

商铺和居民住宅有很大不同，商铺和商铺之间的价值相差非常明显，购买住宅可以通过和同一小区或同一路段的其他住宅比较性价，有些投资客甚至不去查看住宅的状况就可以决定是否购买，沈律师提醒竞拍商铺必须亲临现场，实地查看商铺的构造、面积、商业环境、可经营的范围（如有些商铺不允许经营餐饮业）等，特别是商铺所处的位置是否人流量大，商铺周边的其他商铺的人气和主营业务。如甲竞买一商铺用于药店经营，经过查看发现不远处就有一家药店，根据的有关规定新开药店要和已有药店至少相距300米，甲放弃购买将该商铺作为药店的计划。

预测市政规划和商铺周边的建设。

沈律师认为购买商铺还需要注意观察商铺周边的建设，如该商铺建设年代较早，且商铺周边都已经开始市政动迁或者属于市政动迁的范畴，竞买商铺的竞买人就要理智的估算一下自己的商铺是否在不久的将来会划入市政动迁的范畴。

计算商铺剩余的土地使用年限。律师

商业用地的土地使用年限为40年，比起住宅70年的使用年限要短的多，且土地批给开发商，到开发商建设好也需要1－2年甚至更长，所以商铺建造的时间不代表土地使用权获得的时间，因此竞买人应当分清房屋建设年代和土地出让年代的区别。对于同一商铺，如果使用年限剩余越短，那么其价值越小。

七、拍卖现场前合理估价。

竞买人应当聘请专业人士或者本人对商铺有一个合理的估价，比如通过打听周边的商铺租金，去商铺所在地附近的房地产中介咨询商铺的价格，总之，沈律师认为在参加拍卖会现场前，竞买人应当给自己划定一条“最高价”的线，到了拍卖会现场一旦其他竞买人的应价超过了自己的最高价，竞买人就可以停止应价。

八、竞拍现场把握最佳应买价格。律师

拍卖会现场可能会气氛热烈，各竞买人争相出价，应价一波高过一波，此时竞买人应当把握自己的情绪，理智的控制出价，避免在价格被抬得过高得情况下竞买，或者在超过自己心理价位很高的价格上成交。如果竞买人属于性格冲动型，不能把握自己的情绪的，可以委托律师代为竞拍。