安小姐通过中介公司的介绍，想购买一套小房子作为投资，经过一番看房、选房，终于看中了一套比市场价低一些的房屋。这套房屋位于外环线外一点点，附近地铁还没有开通。公交线路只有两部，目前看来出行还不是很方便。

但考虑到两年左右，这附近马上会有地铁十五号线开通，出行就会方便许多，而且地铁开通后，房价肯定会上涨。基于这样美好的愿望，安小姐支付了二十万元的定金在中介处。后来在中介的安排下，买卖上下家相互见了面，签订了房地产定金合同。但卖家表示自己年老体迈，没有办理银行卡，自己先去银行办理后，再来收取定金。

后来，卖家突患重感冒，一时间没空去办理银行卡，放在中介处的定金也一直没有收取。于是中介就通知买家安小姐，先把定金收回去，等老先生病好了，在收取定金和网签合同。谁知老人卖房的事情被女儿知道了，女儿认为附近的地铁马上就要开通了，到时候房价肯定会上涨，就建议父亲先不要卖房了。

获悉实情后，安小姐非常气愤，要求对方按照定金二十万的双倍返还自己的损失，但对方一直不肯。一开始对方还称会补偿安小姐五万元，后来别说五万元了，就是五分钱也没看到。此时，房价还并没有上涨，后来安小姐就一直在和对方纠缠。过了一年多也没有任何的结果，此时地铁已经开通了，周围的房价刷刷往上涨。律师

安小姐觉得自己受了莫大的损失，她急匆匆来到律师事务所，法律咨询了沈洁律师，并要求律师风险代理此案。沈律师认为定金是指合同当事人为了确保合同的履行，按照合同标的额的一定比例给付对方金钱或其他替代物。定金有两种形式，一种是解约定金，另一种是违约定金，或称解约定金。当事人为了保留单方解除合同权利，而交付的定金。交付解约定金后可以放弃定金，解除合同。而接受定金的一方如果加倍返还定金，也可以解除合同。

通过定金的放弃和加倍返还保留解除合同的机会，违约定金是指给付定金的一方不履行约定的债务，无法要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。定金带有一定的惩罚性质，一般不能超过主合同标的额的20%，超过部分的法律不予支持。

定金在作为债的担保方式，也可以作为在不履行的责任方式，特定定情况下还有预付款的功能。定金作作为担保的一种形式，主要目的在于担保主合同债务的履行。定金合同是实践合同，定金必须实际支付，定金合同才能成立。就本案来说，安小姐支付了定金在中介公司，但出卖人因没有银行卡而没有领取。所以她的定金合同并没有成立，要求对方双倍返还定金也是无法实现的。

定金金的数额不能超过主合同标的金额的20%。定金有成约定金的性质，也有违约定金、解约定金。在合同履行后，应该作为价款或者收回定定金。不同于订金、押金、滞留金，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金，没有约定定金，主张定金权利的，法律不予支持。在中介出具给安小姐的收据上写的就是“订金”，如果这份“订金”对方就算收了，也不会产生双倍返还的效果。

定金是是从合同，无有效的的主合同，定金罚则就无从产生。如果不可归责双方的事事由，应当将定金返还给买受人。在双方都有有违约的情况下，都不具有适用定金罚则的主体资格。如果合合同中既约定了定金，又约定了违约金条款.一方违约，守约方主张适用定金罚则同时请求对方支付违约金，是否合法呢？沈律师认为当事人既主张违约金又主张定金的，一方违约时双方可以选择违约金或定金条款，因此定金和违约金不能同时适用。所以在本案中，虽然对方没有收取定金，但安小姐可以选择违约金条款。

定金具有有非补偿性的特点，具有强烈的惩罚性，只有不履行或其他根本违约行为，不论是否造成实际损失，损失有多大程度，只要有违约事实发生，即可适用定金罚则。当然定金还可以和损害赔偿同时适用，但总金额不能超过合同标的的总值，如果并用定金和损害赔偿，超过标的物价值，酌情减少定金数额。现在安小姐认为房价已经上涨了很多，要求对方赔偿自己的可得利益损失。

对此，沈律师是这么认为的，可得利益是一种未来利益，它在违约行为发生时并没有为合同当事人所享有，只是一种假定的利益，在对方违约时，地铁并没有建造完成，房价也没有上涨，能预见到的违约损失还不存在。安小姐可以通过购买其他房屋，来实现自己的目的。不能超过违约方在缔约时所造成的损失，没有采取取适当的措施，导致损失扩大，对扩大的损失不予支持。