2011年2月,黄某与王某签署了一份房屋租赁合同,双方约定黄某承租王某的房屋,月租金4000元,租赁2年,一季度一付,如果黄某没有按时支付租金,王某除有权要求黄某支付租金外,还有权要求其支付一个月的租金作为违约金。律师
黄某租金支付到2011年11月后,再无支付租金,王某于2012年6月起诉黄某,要求解除双方的房屋租赁合同,支付拖欠的租金,并要求黄某依合同约定支付违约金4000元。
黄某表示同意解除双方的合同,并补缴未支付租金,但是认为其补缴租金后王某没有产生任何的损失,我国的违约金是补偿性质的,而非惩罚性质的,所以不同意支付违约金。律师认为,解除合同后,守约方依然有权要求违约方支付违约金。首先,所谓解除合同,法律意义上分为法定解除和约定解除。本案中,由于黄某严重拖欠租金,导致租赁合同无法继续履行,构成根本违约,属于法定解除。律师
其次,违约金指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同,应当依照合同的约定或由法律的规定,支付给另一方一定数量的货币。本案中,违约方黄某显然应当支付违约金。
另外,根据2011年的《上海高院民事法律适用问答(一)》中明确表示合同一方当事人违约,但尚未造成实际损失的,违约金应当支持。因为,按照最高人民法院《合同法司法解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。
因此,因违约造成的实际损失,只是法官调整违约金所考量的因素之一,但若一方当事人违约但并未造成实际损失的,并非排除违约金条款的适用,只是根据违约一方当事人的请求,依据诚实信用原则和公平原则,结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,适当调整违约金数额。律师
综上所述,本案中黄某在补缴租金后虽然没有给王某造成实际损失,但是基于社会诚信和公平的需要,法院会在4000元的基础上酌情确定违约金数额。