【案例】王某受女儿口头委托，在房产中介公司挂牌出售房产一套，并和费某、中介签订了《居间合同》，含有约定签订购房合同（主合同）的定金条款，定金合同签订后，一周内房屋上涨了5％，王女反悔称没有委托过母亲售房，王某称自己搞错了，没有得到女儿授权就出售房产，要求撤销合同，费某认为王某故意跳价，要求索赔，并主张继续买卖。律师

沈律师认为费某由签订的定金合同，定金的目的是签订买卖房地产的合同，所以不能要求买卖房屋，但可以就定金罚责要求王某（注意不是王女）承担定金罚责。这里的定金是成约定金，为促成另外一个合同（房屋买卖合同）而设立的，王某没有处分权，擅自处分要承担缔约过失责任。故意和过失都可造成缔约责任，它是一种过错责任，最典型的就是欺诈。

缔约责任主要发生于四种情况：第一，合同未成立；第二，无效合同；第三，合同被撤销；第四，合同成立但未生效。从这四中情况看，缔约责任主要救济的是信赖利益，不保护履行利益。王某的行为从表面看似乎是违约，但由于主合同（购房合同）还没有签订，所以费某的损失是房价上涨的损失，是一种信赖利益的损失。

《合同法》第42条规定：“当事人订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用的行为。律师

假借订立合同进行恶意磋商，比如为了进行不正当竞争，刺探商业信息或者其他目的，找他人签约，但是根本没有成立合同的意思表示，这就构成缔约责任。

故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。订立合同的当事人之间，往往信息是不对称，如果信息对称对合同的成立是很重要的、很关键的，掌握信息的乙方应当将该信息告知对方。比如张某的房子上发生过凶杀案件，刘某的车辆发生过交通事故进行了大修，某工厂的产品浸泡过水受潮变质，订立合同时的欺诈构成缔约过失责任；履行中的欺诈构成违约责任。

当事人在缔结合同过程当中有可能接触到对方的商业秘密，就是经营信息和技术信息，对此应进行保密，如果合同对此有约定，泄密构成违约，否则构成侵权，如果合同没有订立，但是接触到了对方的秘密，违反保密责任是一种侵权责任。律师

和违约金不同缔约过失责任的赔偿损失的范围原则上不超过实际损失，赔偿内容包括：为准备履行合同产生的费用或者称为缔约费用，包括可行性调查、差旅费等。为履行合同而发生的费用，当事人签订了合同，有理由信赖合同有效，而履行了合同，而合同被撤销、被确认无效，一方履行合同发生的费用，过错方应当赔偿。丧失合同机会产生的损失，比如本案件就是如此，费某丧失了购买其他房屋的机会，待到房屋上涨后费某不能以当时的价格在市场上购置同等房屋。基于赔偿范围原则上不超过实际损失的原则，丧失合同的机会带来的损失一般不予赔偿。当事人可以通过另行寻找交易伙伴，重新创造机会。但是如果机会是惟一的，或者是维以替代的，过错方对相对人丧失合同机会产生的损失应当予以赔偿，赔偿的数额可以与违约的数额相等。律师

沈律师附：由于王母无权处分他人财产，导致缔约不成，因该定金属于成约定金，既然成约（房地产买卖合同）无法订立，王某按照定金罚责承担责任。