原告许某（某餐饮公司副店长）与上海某实业有限公司（被告）签订租赁合同意向书（系争合同），并支付定金2万元，但因意向书未获得餐饮公司法人认可，而未能继续签订正式租赁合同。许某称意向书未获得餐饮公司认可，且被告对系争房屋没有转租权，故要求上海某实业有限公司返还2万元定金，因协商未果，许某将此公司诉诸法院，主张该份意向书无效。律师

本案争议焦点：

（1）该份意向书是否无效？

（2）原告是否有权向被告主张缔约过失责任？

律师评析：

（1）首先，对于系争房屋的权属需要查明，即被告是否有权转租系争房屋。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

故被告仅需有证据证明其对系争房屋有转租权，该份意向书即有效。

（2）至于表见代理或者无权代理的问题。

由于许某多次与被告协商，且被告称原告所述企业负责人谈合同细节时曾在场，只需证明上述事宜。该份意向书即生效。至于合同相对人为许某还是餐饮公司并不影响该份合同书的效力。”

（3）原告对于缔约过失的主张。

我国合同法第42条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。律师

原告称被告未审核其委托权限，且也未主动披露系争房屋的权属，具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。故原告主张缔约过失，要求承担损害赔偿。

此种属于法律适用理解错误，缔约过失责任的立法来源于合同相对人的一方违反诚实信用义务，但是被告并非未履行诚实信用义务，仅是可能存在系争房屋权属披露上的瑕疵。对于原告权限的审核，被告并未有特别义务，仅有一般义务，对于房屋权属的披露，原告更有义务提前进行审核与查询，而并非被告的义务。

（缔约过失：另，关于劳动合同举证的话需要举证劳动者在知晓用人单位违约后采取其他行动，以证明劳动者积极缩小自身的损失。）律师

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