张先生购买了一套二手房，该房产产权归两人所有，系刘女士夫妇，签订房地产买买合同时，刘女士单身前来签约，另一名产权人即刘女士的丈夫并没有到场。张先生支付20万元首付后催促刘女士进行下一步交易，刘女士看瞒不过，只好承认说丈夫已经去世，作为继承人的公婆也不同意出售房产，故而没法交易，只能退还本金。张先生同意退房，但是要求刘女士按照合同的约定，赔偿自己已交房款20％，即4万元的违约金。刘女士表示没有那么多钱，只同意赔偿1000元表示心意。律师

刘女士的丈夫已经去世，他们共有的房产产权中属于刘的丈夫的产权属于遗产，应当由所有的继承人共同来处理，刘女士没有权力处分他人的遗产。无权处分行为得不到权利人（本案是继承人刘的公婆）追认的无效合同是相对于有效合同而言，凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。在我国的《合同法》中对无效合同有着详细的规定，无论是他的确认还是可能产生的后果以及对此行为的处理都是值得注意的。

《合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。那么，此条款是否意味着，合同被认定为无效后，合同中解决争议的条款仍然有效？律师

一般来说，我们认为合同被确认无效，合同中所有条款均应被确认无效。那么何谓“独立存在解决争议条款”及它的效力究竟如何？

首先，从理论上来说，“解决争议方法”的条款，是指规定解决争议方法内容的合同条款。“解决争议的方法”，是指合同当事人解决合同纠纷的手段、地点，手段包括仲裁、诉讼，地点是关于仲裁、诉讼的管辖机关的地点。当然也包括双方对于违约金的约定，双方对于实际损失发生后如何赔偿约定，甚至包括预期利益的赔偿约定。我们认为，契约精神最重要的一点在于“自愿”原则，双方因自身的真实意思而达成一致，因此，双方解决争议的条款对双方均具有约束力。上述的解决争议条款与合同是同时存在，因合同的有效而有效，因合同的无效而无效。律师

在最新的《买卖合同司法解释》出台之前，合同无效意味着合同所有条款（包括违约条款）无效，但是该解释出台后已经确认了无权处分导致合同无效的情况下，守约方仍然有权要求违约方承担违约责任的义务。因此，此解释突破了合同法的定义。

所以，就目前的情况来说，无效合同中解决争议的条款，按照以前法院的判决，均被视为无效，但是此次司法解释出台后，相信法院会有新的判例出现。律师