吴先生有两个女儿，一个在美国留洋，另外一个在国内上班，他的老伴早已去世二十多年，这些年来他一直一人寡居在家。夫妻两人在婚后并没有购买房屋，后来妻子去世后，他一人将原来的承租公房买下产权，之后又购买了一套一室户的住宅给老母亲居住。在几年前，他听信中介的推荐，到上海附近的海盐购买了一套住宅。

房屋产权登记人是吴先生，面对大女儿的花言巧语，吴先生着了道，他鬼迷心窍同意了将母亲去世后空置的一室户，以及自己居住的两房一厅，都赠与给了大女儿。为避免其他人得到此房产，他和大女儿之间签订了房屋赠与协议书，但并没有去不动产登记部门就房产赠与办理备案登记手续。

自从赠与协议签订后，大女儿突然变了脸色，对生病的父亲不闻不问，甚至不来看望自己的父亲。这让吴先生非常气恼，大病初愈的老吴顿感亲情的重要性，决定撤销房屋赠与给女儿，对于女儿对自己的病情不闻不问，老吴觉得这是她应得的。于是他来到律师事务所，询问该如何撤销自己的赠与。

对于老人的困惑，沈律师认为大可不必担心。案涉房屋在未办理相应不动产备案登记手续的情况下，是无法通过转移登记手续办理房产过户的。老吴就其所享有的财产份额作出赠与的意思表示后，原房屋原登记在老吴名下，两人并没有去办理相关的过户登记，而没有办理过户登记，仅仅是因为大女儿到交易中心询问，听说赠与的房屋将来出售时要收取20%的税收，而大女儿男方家中动拆迁，名下已经有两套住房，故而也无法用买卖的方式过户房产。律师

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。赠与人任意撤销权是指未经公证的赠与、或非履行道德义务的赠与，赠与人在赠与财产的权利转移以前无需任何理由均可撤销赠与的权利。《合同法》第186条和《民法典》都有相应的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

受赠人在和他人达成赠与的合意后有悔约权，赠与合同为诺成合同，赠与人与受赠人一旦达成合议合同即告成立，对双方具有约束力。但赠与合同是特殊的，为了防止赠与人因情绪冲动，思虑欠周，贸然将不动产等价值贵重物品无偿给与他人，如果不能反悔，那么将面临财产上的损失。由于这种无偿单务合同，受赠人为纯获利益者，不需要付出任何财产代价，就可以获得赠与。即便是附义务的赠与，所附的义务也不是赠与合同的对价义务。为了让赠与人因一时冲动作出的决定，能够反悔，就规定了可以对赠与进行撤销。

而房产作为不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在本案中，由于受赠与人考虑到自己无偿获得赠与的财产，将来卖出时要缴纳高额的个人所得税，故而没有办理过户。而她本人因丈夫家中动拆迁已经有两套房屋登记名下，故而也没有办法用买卖的方式获得产权。所以本案房产在二人之间尚未发生权利转移，老吴基于赠与合同的履约行为尚未实施完毕。

对于不动产（房产）的产权来说，只有办理了过户登记，才属于转移登记。《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”目前房屋登记仍在老吴名下，产权人依旧是老吴，他如果想撤销赠与，乃是分分钟的事情。

赠与人在赠与合同成立后，赠与财产权利转移之前，不再赠与。此处的赠与财产权利的转移，应指基于赠与合同而发生的物权变动。本案房屋还没有完成过户登记，房屋所有权也没有发生转移，老吴随时可以撤销赠与。双方当事人并未就房产赠与，去房地产交易中心，就不动产权利转移办理过户手续。《民法典》第658条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”

赠与人老吴行使任意撤销权，要求撤销其与大女儿签订的房屋赠与协议书。赠与标的物属于不动产，再根据赠与人行使任意撤销权时标的物权属状态，比如动产是否交付，不动产是否办理变更登记手续。确认财产权利是否转移，进而确定赠与合同能否撤销。由于赠与合同无偿性，单务性受赠人是纯获利益者，赠与人撤销赠与一般不会损害受赠人权益，赠与合同也不属于公益性质，或者做过公证，所以随时可以撤销。

听了沈律师的法律解答，老吴表示非常满意，他非常情形当时由于感冒，没有和大女儿去公证处办理赠与共曾，作为赠与人还享有任意撤销权。也幸亏女儿名下已经有了两套住房，根据上海市不动产限购的管理规定，她不能再以买卖的方式获得房产，因赠与房产后再出售要缴纳高额的个人所得税，所以也非常庆幸没有办理赠与过户手续。在办理过户之前，他可以前行使任意撤销权，不违反法律规定，双方之间的赠与权利义务关系消灭，老吴不再负有交付赠与财产的义务。