【案情】老刘向苏北亲戚购买了两间宅基地房屋，鉴于农村房屋不得买卖给城市居民，“聪明”的老刘想出了一个办法，他让亲戚租赁给自己100年，这样有生之年他都无后果之忧了，购房款算作是100年的租金。老刘事后想了不妥，又来咨询律师。律师

100年的租赁期限未免夸张，但过长的租赁期限是否对承租人或者说合同双方有好处呢？沈律师认为不仅是没有好处，连条款本身的法律效力都是有问题的。

租赁合同根据租赁物的标的不同，可以分为房屋租赁、机器租赁等等，不论是针对哪一类物品的租赁，根据期限分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁合同指当事人在合同约定了租赁期限，合同于约定的租赁期限界满时终止。合同中对期限的约定，可以直接规定年、月、日等具体日期，也可以规定一个时间段。比如约定：租期3年，或者是租期从××年××月××日起到××年××月××日止，这些都是定期租赁合同。不定期租赁合同指当事人在合同中没有约定租赁的期限长短，或者约定不明确，比如双方约定：租赁期间根据实际经营的需要，这种都是不定期租赁，和定期租赁合同不同，不定期租赁的合同任何一方都可以随时终止合同，但是应当给对方当事人合理的准备时间。律师

沈律师认为多数的不定期租赁合同倒不是合同当事人故意为之，而是不懂得法律，将合同租赁期限约定不明确，导致成了不定期租赁合同，除了上面的举例，典型的还有：合同签订后两个月后开始出租，争取在年底交付出租的机器，或者是续租中，双方租赁期限到后，原合同中没有约定自动续租，租期不变，事后也没有补订租赁合同，导致成了不定期租赁合同。

在定期租赁合同中，租赁期限最长为20年，约定的租赁期限超过20年，超过部分无效，即缩短租期为20年。如果当事人之间的合同的确有长达20年以上的必要，当事人可以续订租赁合同，当然续订合同的期限也不得超过20年的，可以无限次续订，所以本案件中老刘只能和亲戚签订为期20年的房屋租赁合同，如果写了100年的租期，自动缩短为20年。律师