最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定“合作方未办理土地使用权变更登记手续的，一般认定合建合同无效，但双方已经实际履行了合同，或房屋已经基本建成，又无其他违法行为的，可以认定有效。”如果没有办理土地使用权变更登记的合同并非是无效的，是按照合同是否能够得到实际履行来确定联建合同的法律效力。在《房地产管理法》实施以后，按照法律的规定，土地使用权可以作价合作开发经营，但该法律也没有规定合作开发联建房地产必须经过有关部门审批，或者登记才可以有效。如果联建过程中，根据双方的约定房地产建成后，各方按投资情况拥有房地产的，属于房地产权属的变更，那么应当办理权属变更手续，不过即便不予变更，也不影响联建合同的法律效力。律师

当然这里说的土地使用权都是通过出让取得的，在以土地使用权出资的一方取得土地使用权的前提下而言，如果提供土地的一方，土地使用权是划拨取得的，签订的联建合同必须办理土地出让手续，否则联建合同的法律效力会出现问题。

房地产项目联建合同如果一旦被确认无效的，会引发一系列复杂的法律问题，最重要的就是土地和地上建筑物、附着物的归属，建设投资资金的返还和处理。律师

《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案若干问题的解答》第45条的规定“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的世纪损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。”第46条规定”合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确规以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2)资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产按现行市价估值或按出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”律师