房地产开发的环节和行政许可程序非常复杂，概况来说房地产开发的行政许可程序一般分为九个阶段：律师

一：选址定点阶段

此阶段一般要办理以下行政事项：发展改革行政主管部门审查有关项目的可行性报告或对项目进行核准；建设委员会办理投资开发项目建设条件的意见书；文化和地震行政主管部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查；国土资源行政管理部门进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查；规划行政主管部门办理项目选址意见书；环保部门办理生产性项目环保意见书。

二：规划总图审查及规划设计确立阶段

需要办理人防建设布局审查；消防和环保部门对建设工程相关内容和范围进行审查；国土资源行政主管部门办理土地预审；规划行政主管部门对规划总图进行评审并核发建设用地规划许可证；规划行政主管部门确定建设工程规划设计条件。律师

三：办土地使用权证书阶段

需要办理：和当地的国土资源行政主管部门签订国有土地使用权出让合同，办理建设用地规划许可证，申请国有土地使用证。

四：施工图纸设计审查阶段

需要办理：规划行政主管部门对初步设计的规划审查；公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查；公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查；人防主管部门对初步设计的人防设计进行审查；国土资源行政主管部门对用地进行预审；市政部门、环保局、卫生局、地震局等部门对初步设计的相关内容进行审查；建委对初步设计进行批复；建委对施工设计文件进行审查，核发技术性审查委托通知单；建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审核报告，发建设工程施工图设计文件审查批准书。律师

五：规划报建图审查阶段

办理：公安消防部门进行消防设计审查；人防主管部门进行人防设计审查；建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对各自负责的内容进行审查；规划部门对变更部门的规划设计补充核准规划设计发建设工程规划许可证。

六：施工报建阶段

办理：建设单位办理施工报建登记；建设方对工程进行发包，确定施工单位；建委对工程开工进行审核，发建筑工程施工许可证。

七：商品房预售许可阶段

办理：开发商申请办理商品房预售许可证。律师

八：建设工程竣工验收阶段

需要办理：建设工程质量监督行政主管部门进行竣工验收报告备案和审查；财政行政主管部门收缴行政事业性收费和；规划、市政、消防等部门进行相关验收；建设委员会进行验收，合格的发工程项目竣工综合验收备案证明。

九：开发商向房地产管理局办理初始登记，也就是办理大产权证。律师