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利用开发房产之名实际行借款之实

房地产企业融资有很多办法,可以向银行贷款、可以将工程进行抵押借款,其中向企业借款是房地产开发企业开辟的一条融资渠道,但是我国法律禁止企业之间拆借资金的行为,房地产开发企业和投资者为了规避法律,选择“合作开发”的模式进行融资,房地产开发企业获取了建设资金,而投资企业也获得了银行贷款利息数倍的回报利润,双方达到了共赢的目的。上海律师

常规来说作为资金的提供一方的投资者是不承担经营风险的,它只是到期收回本金和利润,该合作建房合同是无法体现”共同投资,共担风险“,本质因这笔是借款合同,而不是真正的投资协议。

法院对企业间借款合同的效力认定有两部法律法规,都是认定借口合同无效的,一是中国人民银行有关企业之间拆借资金的规定,另外一部是最高人民法院在1990年发布的《关于审查联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条的规定,根据这些规定,借款合同一律被认定为无效。所以双方在签订这类合同后,如果在履行过程中发生纠纷,可以尽量通过协商的方式解决,避免诉讼,否则合同被确认为无效,对投资者非常不利,其合同权利无法得到保障。如果合同无效,借款方只能拿回本金,不能要求利息,这样损失非常大。已经获取的利息也作为非法收入被罚没。上海律师

对于这类合同,沈洁律师的建议是尽量多设置一些”共担风险“的条款,不要被认定为借款合同,保证合同的效力,对投资者也有利。有一种规避方式是和开发商约定回购条款,要求开发商提供担保,保证合同的有效,规避合同效力风险。虽然承担了一定的投资风险,但是收益确是能够保证的。按目前的房地产市场,这种投资风险也非常的小。

根据这样的规避协议,投资公司履行了投资义务,房地产公司也应当履行其合同义务,按约定分割相应面积的房产,依照投资公司的委托进行销售房地产,之后向投资公司支付售房款。即便日后开发商称是拆借合同,但也没有证据予以证明,上述过程确立了双方之间的房屋买卖关系和房屋委托销售关系,并不违反法律法规的强制性规定,合法有效。这种合作建房的效力是案件的关键,只要让投资者的收益不是为固定盈亏的汇报数额,那么双方直接按缔结的合作建房就不是借贷协议,没有了利息、利润、固定利润的约定,想要被认定无效也难。上海律师

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