李女士是上海人，她的女儿和女婿在国外工作和生活，女儿生育了一孩子，由于忙于工作，将这么外籍外孙送至李女士家中抚养，并且准备在国内就读幼儿园及小学。由于李女士原本住的地方是城郊结合部，环境差且没有好的学校，何况自己外孙是外国籍，附近也没有私立学校可供就学。律师

在这种情况下她收到了一份位于杭州的房地产广告宣传单，上面写到直通地铁，小区内就有幼儿园、小学，初中正在建，欧洲花园市超大规模社区。李女士看了后很心动，定了一套房屋，后取得这套房屋的产权并且带着外孙入住。

入住后李女士发现规划中的地铁绕开该小区，公交只有一部车直达，小区班车少的可怜，所谓的小区就有幼儿园、小学，那是开发商办的，挂了私立名校的招牌，和该名校的教育力量完全无关，学费却非常的高。小区环境虽然是仿欧式的，但无人管理，而且后面几期的房子在建，整个小区象一个大工地，觉得上当受骗的李女士拿出当年保留的广告，认为开发商的广告存在虚假宣传内容。律师

《广告法》第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”房地产广告也受到广告法的调整，常见的房地产广告内容容易引起纠纷的，有这么几个类型：

第一类是对规划的承诺，比如直通地铁、直通多少部公交、附近要建造商务中心、购物中心，有名校医院要建设等等，又在不显眼的地方注明：政府规划仅作为参考。那么这样较易和购房者发生纠纷，购房者认为有这些规划我才购房，而开发商认为这些规划和设施都是其他人（政府或者其他商业机构）建设，和几无关。对于这种情况沈律师认为购房者很难追究开发商的“欺诈”广告责任。律师

第二类是对小区设施的承诺和夸大，比如称小区有配套的超市、游泳池、健身房，这类小区往往远离市中心或者老城区，结果购房者入住后，发现超市其实是个小卖部，牙膏品种仅一种还是仿冒的，结果买个牙膏需要坐好几路公交车。而所谓的游泳池、健身房要等到全部房屋卖光或者几期房屋开发完毕，才会有，即便有了，价格也许不是一般人能经常负担得起的。对于这种纠纷，沈律师认为不仅要和开发商约定有设施，还要约定设施交付的日期和标准。如果销售人员以“标准合同不能修改”，购房者就要以无该设施是否购房来考量自己的买房行为。律师

第三类多见于商业用房或者综合用地的房屋，比如开发商承诺售后包租，返利反息等。而事后包租仅三年，三年内也没有招租到较好的客户，三年后商业仍不成熟，购房者承担空置的风险，更有甚者，比如我们同事曾经办理的华美达酒店式公寓售后包租，售房的开发商和受委托出租的酒店公司并非一家，在经营不良后，采取蜕壳关门方式不再包租。

第四种房产广告是对购房优惠和附送礼品的承诺，比如买房送车位使用权，买房送车，买房送花园，买房送家具，买房送装修，顶楼送加层。对于这类广告，购房者要警惕送的东西是否合法，比如沈律师遇到的案件有：顶楼送的阳光房是违章建筑，底楼送的花园是占用了公用面积，送的车位使用权其实是地面车位仍需要付管理费，送的红木家具其实是贴了红木皮的伪红木，送的车辆是台风过后车商削价处理的“进水车”，诸如此类。沈律师建议购房者认清一点，这些东西不是白送的，而是算在了房价内，所以要在合同附件内将赠品的质量标准、型号、尺寸等约定清楚。律师

第五类房产广告是对商品房功能。全装修标准的表述，比如24小时中央空调，管家服务、地暖设备、指纹电梯、智能楼房、进口卫浴、高档厨具等等。对于这类广告，应当要求开发商在附件中约定明确的品牌、功能，将房屋或者附属设施该有的功能，装修的标准约定清楚。

第六类房地产广告是一些不能构成合同条款的描述，比如对风景的描述“依山傍水”、“风景优美”、“市中心最后一座绿肺”等等，这些条款只是一些含糊其辞的描述，别说写在广告上，即便写在合同内，也不具有法律约束力。律师

最后购房者必需了解，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”不是开发商发布的广告都可以成为合同条款，购房者多看多考量，不要轻信广告，更不要误以为广告法是无所不能的。律师