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购房圈套之房屋阁楼免费送

【案情】04年左小姐购买了一处期房,开发商称买顶层可以送阁楼,现在小产证已经办理下来,产证上不包括阁楼的面积,与之交涉,开发商称阁楼是免费送的,所以房产证的建筑面积内不含阁楼,左小姐问开发商的说法是否有法律依据?

沈洁律师把左小姐的这种开发商为了使得房屋更容易销售,往往称送阁楼以促销,那么开发商“送”的阁楼真的是免费大餐吗?沈律师把开发商“送”的阁楼分为两种性质:第一种是不占用公摊面积的“阁楼”,另外一种是“送”了搭建在公摊面积上的阁楼,就这两种不同的“免费阁楼”沈律师进行法律上的分析:

第一,奉送的阁楼其实并不免费。

如果业主不购买房屋,开发商是不会奉送阁楼的,业主支付的购房款实际上是购买整套房屋的对价,这种奉送是以购买该套房屋为前提的,并不是真正意义上的免费赠送,沈律师指出这种“送的阁楼”行为的本质是和房屋一起搭售阁楼。

第二,楼层高度文字游戏,阁楼本不计面积。

阁楼高度低于2.2米的,房产证上并不增加建筑面积,买卖合同也往往不作约定。沈律师认为开发商玩的是高度陷阱,称之为阁楼,其高度往往不高于2.2米,因此该部分面积并不计入建筑面积。既然不计算入建筑面积,所以房地产管理部门制定的标准房地产买卖合同自没有约定这些内容,需要靠开发商和购房人在合同附件或补充合同中另行约定。沈律师发现很多购房人往往因为缺乏经验或者疏忽没有主动提出对阁楼问题进行约定,如果交房时开发商并没有搭建销售宣传时所称的阁楼,购房人将很难追究开发商违约责任。

第三,奉送阁楼的质量问题和维修责任不明。

虽说业主在支付房款的时候实际上是有偿获得阁楼的,但因为开发商的建设规划图纸上、房地产证书的附图上都没有阁楼的图纸,如果再加上买卖合同没有约定,一旦发生质量纠纷,维修费用只能由业主自掏腰包。沈律师提醒:要在合同中约定阁楼的质量标准和维修责任。

第四,奉送阁楼违法搭建在公摊面积上。

沈律师认为这种情况恐怕是购房人最不愿意看到的纠纷,比如顶楼的业主的阁楼搭建在楼顶上,而楼顶是属于整幢房屋业主共同共有的,属于开发商无权处分其他业主的权利,无权处分又得不到其他业主的追认的,属于无效行为。这种搭建在公摊面积上的阁楼不会得到规划部门的批准,所以它又属于违章建筑,随时有可能被规划部门拆除。

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