预售合同一旦成立并生效，出卖人应当按照原涉及规划进行施工，没有经过买受人同意的，不能擅自变更涉及，但开发商经常用政府部门变更了设计或规划作为免则的理由，称其为“不可抗力”，要求免除自己的责任。开发商是否真的都能因此而免责？商品房在建设过程中的变更一般有三类：第一，开发商擅自变动规划或设计；第二，由开发商提出变更申请，规划部门审批认可。第三，规划部门主动变更规划。律师

第一、开发商擅自变动规划或设计的。

《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”法律之所以这样规定是因为对于购房者而言，房屋或小区的规划是其决定是否购买的重要因素，规划一旦被确定，虽然房屋或小区尚未建设完毕，但买受人已经可以预先知道所购房屋及其周边环境的格局。商品房买卖合同的附件里也常常附有规划图。房屋买卖合同签订后又擅自变更规划、设计的，属于严重的违约行为，买受人可以解除合同，由出卖人承担违约责任。出卖人除了对买受人承担违约责任外，还要面临行政部门的行政处罚。律师

第二、由开发商提出变更规划的申请，获得规划部门审批的。

《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

1、规划变更要变更前通知购房者。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

2、规划通过审批仍不能免除开发商的违约责任。律师

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

3、开发商可以免责的事由。

如果在建设工程施工过程中遭遇目前技术无法解决的难题，如发现的文物遗址、地质条件特殊等等，虽然这些难题不属于不可抗力，但根据情势变更，买受人可以解除合同，开发商也不需要承担违约责任。

第三，规划部门主动变更规划。律师

小区的开发建设获得了政府主管部门的批准，但主管部门主动提起规划变更，比如红线的退后，那么也属于情势变更，买受人可以解除合同，开发商也不需要承担违约责任。