严女士本来想买小高层建筑的楼上，但开发商的销售人员表示有地下车库，一楼并不潮湿，并且还送一个大院子。严女士心动了，她和丈夫卖掉了原有的老房子，获得三百多万资金，还贷款了一百多万资金，筹集了全款购买了一套一楼的住房。等了一段时间后，严女士取得了住房，经过装修，她们全家搬入了新买的住房。律师

严女士刚搬入就收到了政府相关部门发送的拆违通知书，要求严女士拆除一楼花园墙体，称这部分墙体是违章搭建。严女士当时购房时就是考虑到了窗外有个偌大的花园，但没想到开发商承诺的买底楼送花园竟然是违章搭建。双方之间的购房合同中约定房屋属于地漏，买方享有和地面对应的花园的使用权，但没有所有权。花园采用绿化进行分割。买方不得改造花园内的公共设施，买受方必须遵守小区管理规定，买受方不能因花园的使用权向出售方主张补偿，不能对花园使用权持有异议主张解决合同或者主张购房合同无效。

但房屋交付时，开发商对实心墙体进行了改装，改为用绿化进行分割。实际交付的时候，实心墙改为了“绿篱”，现在严女士收到通知，政府各部门以“私搭违建”、“占用公用部位”为由，发出了执法通知书，要求将“绿篱”拆除整改。严女士认为房地产开发公司为了达到高价出售房屋的目的，隐瞒花园部分是公共绿地的事实，故意欺骗购房者，要求房地产开发公司退还王女士房款的一部分30万元。律师

房地产开发公司却认为，对墙体和绿化进行拆除是政府的行政行为，与房地产开发公司无关。房屋的总价是按照建筑面积计算的，与花园区域的面积无关。根据双方之间购房合同的约定，严女士拥有的是对花园区域的使用权而不是所有权，而且使用权发生问题严女士不得索赔，也不得要求返还房款。

严女士来到律师事务所，法律咨询了沈洁律师。沈律师认为房地产开发公司与严女士对小区公共领域使用权进行约定属于无效约定。合同无效后的法律后果不能按合同约定的处理而是应当由双方共同承担责任。严女士购买房屋时，考虑一楼有花园，但当违章拆除时，房屋的功用方面低于购房时的预期。无法对拆违前后的房屋价值贬损程度进行评估。当然严女士自身也有一定的过错，故而购房款的利息等方面的经济赔偿是不再处理了。律师

小区业主不得私自占用小区公共绿地，但房地产开发公司仍将房屋前的公共绿地作封闭式改造，并将改造好后附有封闭式围墙内的公共绿地随房屋一并交付。房地产开发公司在公共绿地区域搭建封闭式围墙的行为是违法的，与业主的合同中关于一楼产权人对公共绿地享有使用权的约定也应当是无效的。

房地产开发公司将搭建绿化作为系争房屋的一个卖点向严女士推销，使得严女士购买房屋。《物权法》规定建筑区划内的绿地，属于业主共有。房地产开发公司将小区公共绿地作为“卖点”，约定侵占了小区公共绿地，所以是无效的。由于无法评估“花园”的具体价值，《物权法》第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。兼顾双方的过错程度，房地产开发公司返还严女士部分购房款。律师