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偷换概念,绿地率变成绿化覆盖率

【法律咨询】卞女士买了一处期房,宣传资料上写道:小区绿化覆盖70%。卞女士很喜欢绿化好的小区,下定购买。交房后,卞女士发现小区里面密密麻麻都是房屋,根本没有那么多地方种植绿化。她向售楼处询问,售楼小姐答复她绿化正在种植中。她很疑惑,向我们咨询。

沈洁律师听了卞女士的称述,沈律师认为很可能卞女士将绿地率和绿化覆盖率混淆了,园林绿化用语只有“绿地率”、“绿化覆盖率”房产销售人员也经常用模糊不清的绿化覆盖率来偷换绿地率的概念,偷换概念后的绿地率是指居住区用地范围各类绿地(公共绿地+宅旁绿地)的总和与居住区用地的比率。

真正的居住绿地指居住区、小区游园、宅旁绿地、公共服务设施所属的绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地面积综合,是大面积连续的绿化。公共绿地至少宽不小于8米,面积不小于400平方米,该用地范围内的绿化面积不少于总面积70%(含水面),至少1/3的绿地面积要能常年受到直接日照。宅旁绿地要求距离建筑外墙1.5米和道路边线1米以内地表覆土达不到3米深度的用地不能计入绿化用地。比如,地下车库化粪池等设施也不能计入绿地率,不管上面上否有绿化。屋顶绿化算正式绿地。建设部文件规定小区绿地率不低于30%。

有的开发商把绿地率和绿化覆盖率混同,其实两者是不同的,绿地率里面的零星绿地也是有要求的,要达到宽度不小于8米,面积不小于400平方米,该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70%,至少有1/3的绿地要能经常受到直接日光的照射。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,只要有绿化就可计入,可以是覆盖在楼顶的人工绿地、墙壁的爬山虎等绿色植物、楼顶绿化、露天停车声场铺的有孔方砖中的草皮、小区道路两侧草皮,不能计入绿化率的绿化都可计算入绿化覆盖率。通过两个概念的比较,绿化率可以很高,但真正的绿地率,才是大面积连续的绿化。

而绿化覆盖经核实卞女士购买的小区,绿地率也仅有30%多一点点,和普通小区没有很大的差异。所以卞女士吃了被他人偷换概念的亏。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海维度律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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