章先生在“风景如画”的一处购买了一套景观房，广告上说得让他很心动，周围有太湖水环抱，实乃风水宝地，小区绿化率高达×％，豪华会所设施齐全，还有室内游泳池。虽然预售时还是建了一半的半拉子工程，绿化也见不到全貌，当时章先生还是被美丽的房地产广告打动了，交了一部分定金和办理了余款的银行按揭贷款。律师

待到章先生去验收房屋时，顿时傻了眼，房屋有各种质量小问题不说，承诺的绿化就是稀稀拉拉的草皮和不死不活的小树苗，还有所谓的豪华大会所也没有踪影，取而代之的是物业管理大楼，底楼变成了两个小饭馆，二楼一个杳无人烟的棋牌室，而顶楼的游泳池也没有建设。开发商称因为楼顶游泳池的建设没有获得批准，故而没有建，他们是没有责任的，责任在于政府不愿意审批。章先生要求开发商承担违约责任。

接到章先生的法律咨询，审核章先生能够提供的证据是房地产买卖合同和开发商的广告，房地产买卖合同中没有对会所进行明确的约定，而开发商的售楼广告对会所的位置、面积、对业主的服务收费标准、能够提供的服务内容都有非常明确的内容，根据《商品房销售管理办法》和相关司法解释，有明确承诺的售楼广告可以直接作为合同内容。故而开发商对会所的承诺可以认为是章先生和房地产企业之间的约定。律师

不过如何确定开发商的违约责任大小是一个难题，房地产开发商以虚假广告隐瞒房屋的重大瑕疵，或者作出不如实的说明，导致购房人产生重大误解的，购房人可以撤销房地产买卖合同，不过由于会所的功能只是让购房者下决定是否买房的一个小因素，开发商对会所的不实宣传还不能成为解除房地产买卖合同的理由。沈洁律师认为购房者追究开发商的违约责任更为切实可行，不过即便是向开发商索赔违约金，也属于难题。大多数的商品房买卖合同是不会细致到对会所，绿化等作出违约责任的约定，没有会所到底对合同的履行产生多大的影响无法确定，没有约定明确的违约金，那么就要按照实际损失来确定，主张损失的章先生必须举证自己的损失，这是很难计算的一种损失。如果章先生无法举证自己的损失，根据谁主张谁举证的民事诉讼原则，他将无法索赔到损失。律师

最终章先生和开发商经过协商，给予象征性的两千元作为补偿，所以沈律师建议，如果购房者想要约束开发商的行为，除了要把开发商提供的广告作为合同附件，还要对违反约定的行为约定违约金的数额。