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商品房有质量问题怎么办

【法律咨询】2007年夏季大台风,×先生所购买的房屋从裂缝处漏雨,渗水把新装修的房屋破坏得比较严重,他打电话给《新闻晨报》的记者,就此事投诉商品房质量问题,沈律师受报社邀请发表了一段评论。

【法律咨询】钱女士购置新房,房屋系钢筋混凝土建筑,和开发商办理收房时,钱女士发现部分墙面和阳台有一些小裂缝,不愿意签收房屋,找到沈律师看房。经查裂缝非常细小,不渗水,属正常的钢筋混凝土伸缩裂缝。

就两起案件,沈律师认为×先生的房屋已经存在着比较严重的质量问题,开发商应当对商品房的质量问题承担保修责任,后一起案件中钢筋混凝土结构的房屋本身会有一些裂缝,如果没有反而不正常,只要裂缝比较小,不渗水就无大碍,但如果裂缝过大也会使得钢筋结构暴露,影响房屋安全。对于房屋质量问题,常见的还有:房屋有倾斜、房屋有渗漏、墙面有“爆点”、排水不顺畅等。至于全装修房,装修部分的问题就更多了,不一一列明。

关于房屋质量问题是购房者在买房过程中比较担心的问题,多数的购房者置业后要居住很长的时间甚至终身,对房屋质量问题自然特别关心,最近爆出莲花河畔景园倒塌,南方商城附近房屋楼顶坍塌等房屋质量问题,就此我们探讨房屋质量问题和开发商的责任。

一.开发商对商品房的一般质量问题承担保修责任。

多数的房屋质量问题是普通问题,包括渗水、排水,不同的房屋部件有不同的保修期限,依照法律规定,商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。关于保修期限的长短可以参见本网站其他文章。为了维护购房者的利益,先后有《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等法律法规、部门规章、规定等出台,可以说房地产法律法规和各类发文和其他领域的法律文件相比,属最多,这么多的文件本身有时候存在相互矛盾、甚至错误之处,让购房者无所适从。沈律师认为作为普通购房者只要记住一个原则,就是如果不是因房屋使用人自行改建、改造引起的房屋质量问题,其他的普通质量问题在保修期内由开发商负责。在选购商品房的时候,有一个比较重要的文件是《住宅质量保证书》,它是房地产开发企业对所销售的住宅商品需要承担质量担保责任的法律文件,具体的房屋保修范围、保修期间、保修单位、工程质量登记都可以看到。,

二.如果房屋主体结构质量不合格或者房屋有严重质量问题影响居住的,开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

根据上述规定,如果该商品房主体结构质量不合格,购房者有权要求退房。不过退房不是随意的,有一定的程序,购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,房地产开发公司应当办理退房手续,返还购房款,并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。如果双方赔偿数额、方式、质量核验结果有争议的,也可以通过诉讼或者仲裁解决。

除了主体结构不合格引发的退房之外,还有关于该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的,购房者也有权要求退房并索赔。普通的质量问题存在但是未严重影响正常居住的,那么购房者只能要求开发商负责进行维修,而无权要求退房,这是让部分购房者闹心的事情,但房屋毕竟是大件商品,退房可能会引发一系列的问题,所以普通房屋质量问题只能维修,当然因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的,开发商应当负责赔偿损失,比如案例一中的×先生在维修裂缝期间在外借房居住,房租、中介费都应当由开发商赔偿。

因此,在本案例中,×先生可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,结果如果属于房屋主体结构不合格,×先生有权要求退房并要求开发商赔偿损失,如不属于房屋主体结构不合格,×先生有权要求开发商先行维修并可以索赔损失。

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