刘先生咨询：商品房预售登记备案有何作用？没有登记的预售合同是否没有生效？律师

沈律师答复如下：商品房预售登记备案是指房地产开发企业将商品房预售合同交付给房地产管理部门登记备案。包括对土地使用权和在建房屋权利的公开登记。

那么商品房预售登记备案是否影响商品房预售合同的效力？

沈律师认为商品房预售登记备案在目前属于房产管理部门和土地管理部门度预售合同的一种行政管理措施，不进行登记备案不影响合同的效力，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。登记部门对合同的实质性内容不作审查，即具体的合同条款是否符合法律规定不进行审查，仅仅对合同进行形式审查。即使合同通过了备案，但因为合同条款违反法律规定，也会导致合同部分或全部无效。律师

既然登记备案不影响合同的效力，那么登记备案有何种实际意义呢？商品房预售登记备案是否是一种债权物权化的登记？沈洁律师查阅了不少资料，发现主要有三种观点：

第一种观点，备案具有准物权效力：登记之前基于买卖合同享有债权，在登记后则享有对未来建成商品房的准物权，具有对抗第三人的效力。，

第二种观点，具有物权效力：类似于预告登记，可以对抗第三人；

第三种观点，不具有物权效力：仅起备案的作用，不会产生对抗第三人的效力，不具备债权保全的对抗效力。律师

沈律师认为不论何种观点占主流，但商品房预售登记至少能对抗一房二卖中的后买者，即如果商品房预售登记已经备案，如果开发商又将房屋出售给第三人的，而且办理了房屋过户手续，我认为这个第三人就不能是认为善意不知情的第三人，从而不受法律保护，先买受人可以申请撤销该房屋过户行为。律师