在双方签订上述房屋订购单的同时，H也订购另一套房屋，双方还签订了一份《商品房订购单》，该订购单约定，由H订购《中环凯旋公寓》新村路房屋，订购总价3,834,270元。双方在备注栏中约定：此房交房标准非精装修房(详见装修标准)；此房由买方自行精装修，并且在装修完毕后二年后再进行交房手续；买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款。律师

依据2003室房屋的《商品房订购单》，案外人C(乙方)与房地产公司(甲方)签订了《上海市商品房预售合同》。合同约定由C购买新村路房屋(建筑面积142.01平方米)，每平方米房屋建筑面积单价27,000元，房屋总价3,834,270元。合同附件一中约定：乙方与甲方签约，并付首付房款1,154,270元；乙方应支付房款(商业贷款)2,680,000元。贷款银行核发贷款2,680,000元。由H付款154,270元。由H之女儿银行转付100万元。律师

H认为，双方对合同的真实性不持异议。H付清房款，但双方的争议焦点也就是其中的100万元何时支付，现有证据证明该款双方以家具作价100万元冲抵，H只是延期付余款64,270元，现同意按合同约定的标准，承担64，270元逾期付款的违约金。另由于房地产公司未按约定交房至今，为求得违约责任的平衡，H主张的延期交房违约金应从2011年1月1日起算至实际交付日止，望法院支持H的诉求。律师

房地产公司认为，双方在合同中约定了交房日为2010年12月31日之前，在H知晓了房地产公司逾期交房应承担法律责任的情况下，双方仍在合同中约定逾期交房的违约金标准为零，故H的该项请求没有合同依据。同时，依据合同补充条款约定，H未付清房款，房地产公司可以拒绝交房，H虽于2013年5月7日付清了房款，但其中的100万元家具系冲抵了另一套房屋2003室的房款，与本案无关。涉讼房屋的100万元由H之女儿于2013年5月7日支付，即使房地产公司延期交房，也应从2013年5月7日开始，况且，房地产公司已于2014年3月13日通知H办理手续，故H的请求无法律依据，房地产公司反诉请求符合约定。律师

原审法院认为，双方关于《中环凯旋公寓》上海市新村路房屋签订的《商品房订购单》及《上海市商品房预售合同》应是签约人的真实意思表示。关于本诉，根据双方在合同中的补充约定，在H未付清全额房款的情况下，房地产公司有权拒绝交房，现H最后一笔房款于2013年5月7日付清，故H向房地产公司主张逾期交房违约金，于法有据，但起算日期应从2013年5月8日开始，H在双方约定的违约金标准为零数的情况下，要求以总房价为基数，按照银行同期贷款利率标准主张违约金，不符合同约定，不予采纳，鉴于双方约定了H逾期付款应按逾期未付款额的日万分之一承担违约金，尤其房地产公司明知H2013年5月7日付清房款后，仍无法提供证据证明其已经交房，构成违约，为平衡利益，结合双方的违约程度，对H主张的违约金酌判支持。在反诉中，根据查明事实，双方对银行贷款部分不持异议。律师

依合同约定，H应于2009年7月29日支付首付款1,564,270元，由于双方在签订预售合同前约定了买方首付及定金由家具款抵冲，余款贷款，现有证据证明在1903室订购单上，房地产公司法定代表人同意以家具款抵冲房款100万元，故在双方履行预售合同中，双方变更了付款方式，在家具清单上签名确认，H应承担逾期付款100万元的违约责任。双方经合意，同意将H兄弟因退房已支付的房款50万元转入H的购房款，因房地产公司收到该款并一直占用至今，故H应承担的50万元逾期付款应算至2010年9月14日止。因H对双方约定的逾期付款违约金标准不持异议，并同意承担余款64,270元的逾期付款违约金，予以准许。由于房地产公司诉称的理由无证据印证，难以采信。律师

判决：置业公司应于判决生效之日起十日内向H交付上海市新村路房屋；置业公司应于判决生效之日起十日内协助H将上海市新村路房屋产权过户至H名下；置业公司应于判决生效之日起十日内向H支付赔偿金160,000元；对H的其余诉讼请求不予支持；H十日内支付置业公司逾期付款的违约金40,250元(违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中1,000,000元的违约金从2009年7月30日起算至2009年11月15日止，500,000元的违约金从2009年7月30日起算至2010年9月14日止，64，270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止)。

双方的商品房订购单上明确，房地产公司同意家具抵充100万元，故家具款100万元可以冲抵房款。房地产公司家具清单上签名，应视为双方于该日确认100万元家具款抵充房款。H逾期支付房款，理应支付100万元逾期付款违约金，自2009年7月30日起算至2011年11月15日止。H兄弟支付房款50万元，房地产公司一直占用该款，实际获利，故原审法院判决H承担50万元的违约金计算至2010年9月14日止，并无不当，予以维持，房地产公司的该项上诉请求依据不足，难以支持。原审法院结合双方的违约程度，对H主张的违约金酌情支持，尚属合理，H对此项违约金的计算标准所提出的上诉意见，亦缺乏依据，不予支持。原审法院对于违约金的承担，违约金的计算，均已作充分阐述，不再赘述。

依照《民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：维持民事判决主文第一、二、三、四、六项；撤销民事判决主文第五项；H应于本判决生效之日起十日内支付置业公司逾期付款的违约金(违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，其中1,000,000元的违约金从2009年7月30日起算至2011年11月15日止，500,000元的违约金从2009年7月30日起算至2010年9月14日止，64,270元的违约金从2009年7月30日起算至2013年5月7日止)。（2014）沪二中民二(民)终字第2627号(2013)普民四(民)初字第2495号