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预售房屋旁排风井噪声巨大要求索赔

商品房预售合同纠纷一案,开发商为上海市浦东新区宏雅路103(复式)室房屋开发商。A(乙方)与开发商(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定开发商将房屋出售给A。合同附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局,平面图中房屋周围为空白,没有标注排风井。合同补充条款一第四条约定,甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局且对乙方造成不利影响的,乙方有权要求甲方恢复,如不能恢复的,甲方应向乙方支付乙方已付房款的1%作为违约金。上海律师

A收房后发现房屋南侧设置有一排风井,对房屋周边环境造成不利影响,房屋地下室相邻排风机房,风机噪音污染严重,而上述排风设施的设置并未在合同中约定,因此认为开发商交付的房屋违反合同约定。

A提出诉讼请求:判令开发商赔偿房屋贬值损失人民币147,100元;判令开发商按照检测报告的降噪建议对房屋外的排风间、排风井的噪音问题进行处理。A认为开发商违反了合同约定,变更小区平面布局,对房屋周边环境造成不利影响,致使A所购房屋贬值,应当赔偿A贬值损失;开发商设置的排风机房及排风井噪音超标,应当进行修复整改。上海律师

开发商辩称,本案排风井在房屋规划设计时即有,只是在预售合同的附件平面图中忘记标注,并非故意违约。根据合同补充条款,如果擅自变更设计,只需要承担总房价款1%的违约金,A主张的损失过高。在本案审理过程中,已经对噪音问题进行了整改,现在噪音问题已经消除。

委托上海市建筑科学研究院对房屋噪声进行检测。出具了室内外环境噪声检测报告。检测报告载明,房屋地下室临近排风机房,当排风机房的两台排风机以低速同时运行时,排风井周围室外昼夜噪声均不符合《声环境质量标准》GB3096-2008中2类声功能区的要求,房屋室内也有部分房间的噪声不符合《声环境质量标准》GB3096-2008中2类声功能区以及《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010中住宅建筑规定的室内允许噪声级的要求。上海律师

鉴定机构给出的降噪措施建议为:1.在排风机的排风口安装消声器;2.在排风间及排风井内加装吸声材料;3.在排风井的排风口安装消声器;4.建议选择专业噪声改造治理公司进行专项设计和施工。上述检测报告送达双方后,开发商自行采取了一些降噪措施,在排风间和排风井加装了吸声材料,但没有在排风口安装消声器。A认为开发商没有按照检测报告的建议采取降噪措施,噪声仍然超标。开发商则认为已经采取了降噪措施,噪声已经符合国家标准。鉴定人表示,国家没有关于降噪措施的统一标准,检测报告给出的降噪措施是通常采用的降噪方法,降噪措施是否合理关键得看措施实施后是否达到降噪效果。审理中,经释明,原、开发商均明确表示不再就开发商采取降噪措施后房屋噪声是否符合国家标准进行鉴定。上海律师

本案审理中,经A申请,依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对房屋外是否存在排风井的差价进行评估。鉴定机构出具的估价结果为房屋室外存在排风井的房地产价值减损为147,100元。

预售合同附件六载明的小区平面图中并没有本案排风井的设置,而小区的其他位置的排风井在该平面图中均有标注,故可以认定按照合同约定,房屋外应该不存在本案排风井的设置。开发商实际交付的房屋外设置有排风井,违反了合同约定,应当承担违约责任。上海律师

开发商交付的房屋因为排风机以及排风房、排风井没有采取有效的降噪措施导致室内外噪声超标,属于标的物质量瑕疵,A有权要求开发商进行修复。A已经通过申请司法鉴定的方式证明了噪声超标的事实,检测报告也已经给出了降噪措施建议,但开发商并未完全按照检测报告的建议进行修复。虽然国家就降噪措施未出台专门的施工规范,但检测报告给出的建议为解决本案噪声问题的常规做法,如果开发商不采纳该做法,应当就己方实际采取的降噪措施的效果至少不低于按照检测报告的建议进行修复的效果承担证明责任,但开发商并未就此提供证据,也未就实际的降噪效果申请司法鉴定,相应举证不能的不利后果由开发商方自行承担。(2018)沪0115民初6807号

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