房屋买卖合同纠纷一案，H(甲方)、案外人实业公司(代收方)与Y(丙方)签订《购房退款协议》，言明：“丙方于2015年分三次合计肆百万元支付于乙方(代收方)购买H位于曲幽路的121号房(办公楼)，乙方收到后即汇款至H个人账户。现双方达成协议，丙方不再购买本房屋。甲方收到的资金在2017年12月底前支付给乙方公司帐户，再由乙方支付给丙方。”律师

Y提出诉讼请求：判令H立即返还购房款400万元；判令H偿付以上述款项自2014年3月14日起至实际清偿日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息损失。2013年9月，Y向H购买上海市浦东新区曲幽路号房屋，双方约定，房屋价款为400万元。Y先后向H指定的收款人代办公司汇付购房款400万元。因该房屋的房地产权证迟迟未能办理，故双方及原指定收款人代办公司于2017年2月27日签订一份购房退款协议书，约定Y不再购买本房屋，H应于2017年12月底前将款项支付给原指定收款人，再由其支付给Y，但到时H未能返还分文购房款，Y多次催讨未果。律师

H辩称：作为房屋买卖合同纠纷的H主体不适格。Y称购买曲幽路号房屋并非事实，双方未签署房屋买卖合同，实际系Y委托H在曲幽路号房屋所在土地上建房，是代建关系。经行政判决书查明，曲幽路号房屋的土地使用权人是实业公司，曲幽路号房屋由Y出资建设，H是Y与实业公司之间的实际经办人，H并非承建人，也非房屋出售人，不是买卖合同的适格H。房屋的建造费用不应由H退还。律师

Y支付的400万元包含房屋建造费100万元和实业公司的土地租赁使用费300万元，Y将400万元支付给H后，H又分别将款项支付给实业公司和建造商，即便返还也仅代实业公司返还土地使用费。明知曲幽路号房屋存在产权瑕疵仍委托H建造，其自身也存在过错，现曲幽路号房屋被认定违建而被拆除，损失应当根据双方公平原则分担。H既非曲幽路号房屋的土地使用权人亦非出售人，退房协议书效力存在重大瑕疵。

代办公司出具证明，言明H签订曲幽路房屋的退房协议后从未支付至公司任何房款资金，公司未收到退房款，故也未代付退房款。律师

Y之妻J出具情况说明，言明2013年因向H购买曲幽路房屋，以J之名向H的指定收款人代办公司先后汇付购房款400万元，其中2013年9月29日、10月21日、2014年1月20日、3月13日向H帐号各汇付100万元。

实业公司起诉上海市浦东新区惠南镇人民政府，请求撤销《限期拆除决定书》。行政判决书查明：惠南镇人民政府作出《限期拆除决定书》，认定Y实业公司于2002年、2012年至2016年之间在惠南镇曲幽路实施未取得建设工程规划许可证搭建建筑物(建筑面积7730.52平方米)、构筑物(面积147平方米)及围墙(立面面积1465.2平方米)的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十四条第(一)项的规定，依据《上海市城乡规划条例》第五十八条的规定，责令实业公司自收到本决定书之日起7日内自行拆除，逾期不拆除的本机关可以依据《上海市城乡规划条例》第六十一条的规定申请上海市浦东新区人民政府强制拆除，拆除费用由实业公司承担。律师

双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但结合Y在2013-2014年间向H指定的代办公司支付400万元房款的事实，以及双方于2017年2月27日签订的购房退款协议书内容，Y主张双方系房屋买卖合同关系，予以确认。H以其非曲幽路号房屋的土地使用权人、非出售人为由主张退款协议书存在效力瑕疵、双方系代建关系的抗辩意见，不予采纳。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。购房退款协议书系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应遵照履行。曲幽路号房屋经生效行政判决被认定为违法建筑并已被拆除，H未按退款协议约定履行还款义务，理应承担违约责任。律师

现Y诉请要求H返还购房款400万元，应予支持。Y要求H偿付以上述款项自2014年3月14日起至实际清偿日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息损失，因双方对利息并无约定，难以支持；但H承诺于2017年12月底退款仍分文未还，故自2018年1月1日起算至实际清偿之日的利息，可予支持。（2018）沪0115民初51391号