张先生收到了一张楼盘宣传资料，他被广告宣传上的六小时专车到上海，八万首付拥有两房的宣传所吸引。坐上了该开发商的看房专车，经过将近7个小时的颠簸，张先生看到了房产，对于房屋本身和小区环境，他非常满意，但小区周围是房产楼盘接楼盘，没有配套的设施他提出了疑问。对此销售是这么解释的：“周围六七百米有一处大型广场和购物中心，正在建造中，将来周围这么多楼盘，商业一定会发展的。”律师

冲动之下，张先生签了认购书，售楼员告诉他，大约在三个月后可以签订房产买卖的“正式合同”，现在就是个意向型文件。签了认购书后，张先生交付了八万元房款，含两万元定金。事后张先生没赶上开发商的班车，就自行坐车回了上海。律师

从山东某地回上海途中，张先生自行换车回沪，经过了几番换乘，他花了12个小时才回到上海，期间还不算等车的时间，他后悔一时冲动购房，但一想到购房“正式合同”没有签订，他以为认购书只是初步意向，对双方没有约束力。后该开发商通知张先生去签约，他表示楼盘太远不想买了，销售部门的经理表示不买楼盘可以，但是已经支付的八万购房款就不退了。张先生和开发商签订的认购书也是合同，必需要遵守的，对此张先生感觉很郁闷，明明说好的只不过是个意向文件，如今为何就变成了合同呢，还要自己按合同办事，对此他向沈洁律师咨询。律师

沈律师认为认购书虽然是购房合同（俗称的正式合同）的预约合同，但也是合同，只要合同没有无效、可撤销的情况，一样具有法律效力。至于把房产买卖合同称为“正式合同”其实并不准确，这里的房产买卖合同可以是商品房买卖合同，商品房预售合同之类。认购书和商品房买卖合同（预售合同）最大的不同在于合同成立和生效的条件不同。

认购书往往在商品房预售中多见，属于预售的一份法律文书，签订认购书要求预售商品房已经取得预售许可证，预约的是将来买卖双方签订买卖合同的一个合同，属于预约性质。沈洁律师认为可以这么解释认购书：双方定了一个认购书，约定了将来在某日签订一分购买某套房屋的合同。故而预约了一种签约的机会，并不是购买房屋本身。律师

当然如果开发商没有取得商品房预售许可证，但认购书对商品房的位置、户型、朝向、房价等有明确的约定，认购书也合法有效，至于开发商违反销售许可，那么负有行政责任，但不影响双方签订的认购书法律效力。沈律师在办案中发现有部分当事人认为开发商只要存在违法或者违规行为，通过投诉或者起诉时阐述开始的违规行为，就可以获得胜诉，这种想法其实大多数是行不通的。这是两个方面的两重责任，和购房者之间是承担民事责任，认购书没有特殊情况仍旧有效，对双方有约束力，而行政违规是房地产管理部门对开发商的管理责任，两者不可混为一谈。律师

张先生和开发商签订了商品房预售合同的预约合同，即订购书，该订购书较为完善，使用的是当地政府的指导性文件，故而该订购书不仅仅是个意向，而是一份合法成立的合同，从双方签字开始如果没有特殊约定立即生效。张先生签订合同后不遵守，要承担违约责任。鉴于张先生和开发商之间约定的违约责任主要是定金责任，即他交付的八万元中的两万元系定金，如果他在约定的期限内因为自己原因（主观上不愿意购买），没有和开发商签订商品房预售合同，那么需要承担两万元的定金责任，显然该定金是成约定金性质。当然沈律师提醒说如果不是因为主观不愿意购买，而是订购书没有约定的事项双方没有措施成功的，那么互不承担违约责任。律师