在签订正式的商品房买卖合同或者预售合同前，按照惯例开发商往往会和购房者签订一份商品房认购书，认购书一般不同于正式的购房合同，沈洁律师提醒购房者，不能因为认购书有别于正式合同，就随便签署，认购书有其特殊的法律性质。律师

认购书是预约合同。认购书一种预约合同，约定将来签订合同，虽然它属于暂时性契约，但是也是正式合同，具有法律效力，适用《合同法》。预约义务人如不订立本约，预约权利人可以请求其履行或要求其承担违约责任。用通俗的话讲就是：签认购书就是为了能签订正式合同。在这里沈洁律师还要另外明确两点：律师

①认购书不是商品房买卖合同的从合同；

②认购书中如果有定金条款则具有定金合同的特征，但不等同于定金合同，没有定金条款认购书也一样有效。

认购书的生效要件和正式的购房合同有所区别。沈洁律师提示认购书一般包括如下要件才能生效：

⑴约定房号，也就是购买的标的物明确。

⑵专卖性，即约定某房不再向第三人出售；

⑶在约定的期限内签订本约(商品房预售/买卖合同)；

⑷商品房认购书并非购房合同，是否取得商品房预售许可证和认购书成立与否无关。认购书的约定的内容是签本约，只要开发商在认购书约定的有效期内取得了许可证即可。律师

沈洁律师提示：认购书并非是法定购房必经程序。开发商要求购房人签订认购书并非出于法律上的规定，也不是购房的必要程序，而是一种商业惯例。