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商品房认购书的法律性质

在签订正式的商品房买卖合同或者预售合同前,按照惯例开发商往往会和购房者签订一份商品房认购书,认购书一般不同于正式的购房合同,沈洁律师提醒购房者,不能因为认购书有别于正式合同,就随便签署,认购书有其特殊的法律性质。律师

认购书是预约合同。认购书一种预约合同,约定将来签订合同,虽然它属于暂时性契约,但是也是正式合同,具有法律效力,适用《合同法》。预约义务人如不订立本约,预约权利人可以请求其履行或要求其承担违约责任。用通俗的话讲就是:签认购书就是为了能签订正式合同。在这里沈洁律师还要另外明确两点:律师

①认购书不是商品房买卖合同的从合同;

②认购书中如果有定金条款则具有定金合同的特征,但不等同于定金合同,没有定金条款认购书也一样有效。

认购书的生效要件和正式的购房合同有所区别。沈洁律师提示认购书一般包括如下要件才能生效:

⑴约定房号,也就是购买的标的物明确。

⑵专卖性,即约定某房不再向第三人出售;

⑶在约定的期限内签订本约(商品房预售/买卖合同);

⑷商品房认购书并非购房合同,是否取得商品房预售许可证和认购书成立与否无关。认购书的约定的内容是签本约,只要开发商在认购书约定的有效期内取得了许可证即可。律师

沈洁律师提示:认购书并非是法定购房必经程序。开发商要求购房人签订认购书并非出于法律上的规定,也不是购房的必要程序,而是一种商业惯例。

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沈洁律师

法学硕士,全国律师协会、上海律师协会会员

现为上海维度律师事务所律师;

2008年7月与人合作建立上海汇银律师事务所。

此前在其他外两家律师事务所担任律师,共执业十多年,处理大量的法律问题,经验丰富

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