在房屋买卖合同中往往约定因不可抗力造成的延迟交房、无法履行合同等情况，可以免责。而开发商也往往用不可抗力来搪塞、推脱责任，那么究竟什么是法律意义上的不可抗力呢？律师

沈洁律师认为不可抗力必须具备以下三个特征：

不可抗力必须具备不可预见性，能否预见的标准是对于一个普通人应的认识能力和关注程度判断；对于负有特殊义务或责任的人应以一个具有相关专业知识的认识能力和特别关注程度判断；第二，不可抗力是不可避免地要发生，并且靠人力不能克服；第三不可抗力具有客观性，应当排除当事人本身的过错及第三人的过错。沈洁律师认为下面的情况是常见的不可抗力：

⒈ 天灾：地震、台风、洪水、海啸等，并且要达到强大强度的自然现象，自然因素是构成不可抗力的主要原因。如果有关部门已经发出预报，行为人未能注意预报，则不符合不可预见性的要求。律师

⒉ 社会原因：战争或者武装冲突一般可以不可抗力，而罢工只能有条件地作为不可抗力。

⒊ 政府及国家行为：如国家的征收征用行为、抢险抗灾需要。

沈洁律师认为即使发生不可抗力导致合同不能履行或暂时不能履行的，合同双方还应注意两项义务，一项是通知义务，另外一项是证明义务：

一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分的履约责任，另一方当事人不得对此要求损害赔偿。因此，不可抗力条款是一种免责条款。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。当不可抗力发生后，发生不可抗力的一方必须及时通知另一方，如果未及时通知而给对方造成损害的，仍应负赔偿责任。律师

主张不可抗力的一方必须在一定的期限内提供的证据证明不可抗力事件的发生，应当由不可抗力事件发生地的有关主管机关对不可抗力事件作出说明或证明，否则即使发生不可抗力的事件也不能免除责任。

不计算建筑面积的范围有哪些

1、突出墙面的构件和艺术装饰，如：杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池储仓、地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房问。律师

8、层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天井内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。