【法律咨询】王先生通过报纸了解某开发商在销售一在建商品房，签订了《商品房订购书》，交纳了定金两万元。定购合同约定：买方应在本订购合同签定之日15天内前来开发商处，与卖方签定正式的房屋买卖协议，开发商不另行发送通知。律师

王先生依约在期满前一天来到售楼处办理签约，看到房地产买卖合同的条款后，因在交房时间、产证办理与开发上存在分歧未能签署合同。在双方协商过程中，房价一路走高，大大升值，开发商遂书面通知：因王先生因未能在合同规定时间洽谈签约事宜，现解除双方合同，所收定金不予退还。律师

王先生所签订的房屋定购书是一种对未来签约的预约，房屋订购书的定义是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议。所以本质上它是一种预约，标的并非是房产，而是约了去签订合同，这是很多购房者搞错的地方，他们往往以为签了定购书就是买下了房子，实际不然。律师

为了保障能够签订正式的合同，买卖双方一般都约定以一定数额的定金作为将来签订正式买卖房屋行为的担保，房屋订购书属预约合同性质，其定金多属立约定金，如果在约定的时间内不愿意签订合同的，立约定金就要被没收。很多购房者在和卖方发生纠纷后，要纠缠很久，实在自己不能解决了，才会想到找我们律师。沈律师在代理案件的时候，觉得代理外籍、港澳台人士的房地产案件比较容易胜诉，他们在纠纷的最初时间就找到了律师办理，而本地人士却往往因为没有法律意识而拖延了最佳取证时间，本案王先生即是如此。律师

购买者在签订房屋订购书后，如果订购书中含有关于商谈或签定合同日期的限制性规定，购房者一定要在合同约定的期限内和开发商或者上家就有关正式合同的事宜进行协商。即使明明双方已经发生了不可能谈成合同的纠纷，也要去谈判，如有必要可带上律师或公证人员与自己一起去开发商处，商谈时应将双方商谈的内容作个谈话笔录、会议纪要等，结束后由双方在商谈笔录上盖章(开发商盖章，不能是销售人员签字)或签字(上下家个人)，以便将来能够还原真实的协商经过，为日后责任划分留下事实依据，更可以防止对方日后反咬一口，否定双方已经协商的事实，比如本案件中开发商将恶意毁约的责任推卸给购房者没有来协商。这个规则虽适用于卖方和买方，但沈律师认为因下家或者购房者是交定金给他人的，钱攥在别人手里，更要注意上面的这一点提示。律师

在多数的情况下，对方可能拒绝签署书面谈话记录，也可能找出各种理由搪塞，那么就要注意保留其他的客观证据，比如去前发送律师函预定谈话时间，保留好有关的交通凭证，有必要的还要用对整个协商过程拍个谈话过错。

上述案例就是因为王先生在去开发商处洽谈合同时，没有注意保留洽谈时的证据而被开发商抓住其失误，后来我们发现该房屋在签约最后一天仍存在没有解除的银行抵押，又没有告知王先生的，借此帮助王先生拿回了定金。(王先生在第一次协商中对产权办理时间过久的原因也在于此，主要是由于开发商没有能力还清银行贷款，抵押一时无法解除)。如果不是沈律师找到了这个问题，那么王先生不能尽到举证义务，将来诉讼(或仲裁)时很有可能败诉。律师

除此之外，沈律师就本案还想提醒：订购书的条款应尽量接近房地产买卖合同的条款，比如价格、面积、产权办理日期、房屋交付使用日期、违约责任等等都要明确，如果订购书的内容不确定或确定程度不够，将来签订正式合同时，如果买卖双方就有关事项不能协商一致，那么不能签订正式合同的过错责任就无法划分，双方互不承担违约责任、如果定购书很含糊的，主要条款不齐，即使有定金条款，也仅仅是意向性协议，不具备法律约束力。律师