【案情】鸿女士购买七浦路内某套旺铺，定金已付，但该商铺内已有承租人，且租赁合同没有到期。房地产居间公司承诺可以帮助其解除租赁合同，细心的鸿女士认为口说无凭，所以在《上海市房地产居间合同》上加注了一句：商铺内租客何时交房另定，必须尽快。律师

鸿女士支付了15万定金，第二日上家也在居间合同书上签字。沈律师解析：该居间合同可以看成上下家和中介之间居间合同、同时也是上下家的定金合同。不久三方会面，此次出卖人提出在半年内交付商铺，鸿女士不同意，自己购买商铺就是为了做生意，坚持在银行贷款放贷日交付房屋。双方陷入僵局，谈判不成，鸿女士事后又获悉，该商铺的所有人正在和他人进行诉讼，商铺有可能被查封，所以她提出不愿意购置该商铺。上家要没收鸿女士的定金。律师

沈洁律师听了鸿女士的称述，认为房地产买卖定金合同成立，且该定金属于成约定金。定金合同是对签订房地产买卖合同的一种预约，即双方约定在一定的时期内就房地产买卖事宜进行商议，定金合同中已经有的条款可以直接引用到房地产买卖合同中，比如房屋的总价款、付款方式，当然也可以协商一致在合同中另行约定，比如上家愿意降低房屋总价1万元。如果不能协商一致的，定金中已有的条款直接引用，比如定金合同约定房屋总价60万元，后下家要求上家让2万元，上家拒绝的，仍按照60万元执行。至于定金合同中没有的条款，双方另行协商，不能协商一致导致买卖合同无法签订的，应当返还定金，各不承担违约责任。定金合同中约定的立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。律师

在交付定金以后，如果一方不愿意与对方订立合同，就应按照定金罚则承担违约责任，上家不愿意出售房屋的，双倍返还定金，下家不愿意购买房屋的，定金被没收。立约定金的法律效果是促使双方善意履行洽谈合同，进而最终签定合同的义务。但由于定金合同(二手房)或者定购书(商品房)没有涵盖房屋买卖合同的全部基本条款，双方善意履行了合同洽谈义务，即使未最终达成合意，立约定金罚责也不发生作用，除非能明确证明一方的行为是故意的拒绝签约行为。鸿女士提出的要求付清全款交房，符合一般房地产交易的习惯做法，因此不属于恶意拒绝签约的行为，双方对房地产交付日期无法达成一致，导致买卖合同不能签订，因此上家收取的定金应当全额返还，互不承担违约责任。律师