合同法第52条规定了合同无效的几种情形。现实生活中，房屋买卖的纠纷日益增多，其中大多数向法院申请确认房屋买卖合同无效。律师

首先，在现实的房屋买卖合同中，主要有如下情形可能导致买卖合同无效：

（1）房产商尚未取得预售许可证而订立房屋预售合同；

（2）房屋出售人出售被查封的房屋；

（3）恶意串通，损害前一买受人的利益；

（4）夫妻一方擅自订立的房屋买卖合同；

（5）当事人为逃避税收而降低放假的合同效力；

（6）未经批准的农村宅基地房屋买卖合同。律师

上述较为常见的是（4）和（5）。一般而言，夫妻一方擅自订立的房屋买卖合同，法律意义上属于效力待定的合同，但是在另一方不予追认的情况下认定为无效合同。而对于当事人为逃避税收而降低房价可能产生“阴阳合同”的问题。虽然“阴阳合同”属于以合法形式掩盖非法目的的行为，但是基于公平和促进交易的原则，在确定真实价格后，应当确认该价格为合同的价格并依此缴纳税费。

其次，在上述的房屋买卖合同无效后，应当如何处理？在司法实践中，基于出卖人的无权处分，买受人都会以自身的善意取得进行抗辩。但是，我们认为善意应当排除过失，如果买受人主观存有过失则不应当认为善意。例如，房屋中介人员作为购房人却在房屋买卖中未了解出卖人的家庭及房屋产权状况。律师

最后，对于房屋买卖合同被确认无效后，抵押合同与借贷合同应当如何处理？由于房屋买卖合同与抵押合同分属独立合同，抵押合同与借贷合同属于主从合同，因此，在房屋买卖合同无效的情况下，抵押合同依然有效，但是抵押权人基于买受人的无权处分享有善意的抵押权。

基于上述的法理，一般现实中实体处理的原则：（1）抵押权人已经申请执行，且抵押物已被拍卖、变卖的，鉴于房屋事实上已经无法返还，可判令买受人折价赔偿。（2）抵押物尚未被拍卖、买卖的，判令买受人在涤除抵押权后，将房屋返还给出卖人。（3）出卖人已经代为清偿债务消灭抵押权的，可判令买受人返还房屋。律师

本文由范律师（实）编辑