二手房买卖交易已经顺利完成，可出卖人却迟迟未按合同约定将户籍迁出，出卖人是否要承担违约责任？近日，××区法院对一起因出卖人逾期迁出户籍引发的纠纷作出一审判决，判决出卖人承担违约责任。律师

买方为购置婚房，来到虹口区某房地产中介公司，经介绍与卖方签订了房屋买卖合同，二人在合同中约定卖方应于2010年4月前将户籍迁出房屋，否则卖方将自违约之日起按每日100元支付买方违约金。之后由于卖方一直未将户籍迁出，买方一纸诉状将卖方告上法庭。

法庭上卖方辩称，他的户籍并不在房屋里，房屋的户籍另有其人，不应该由他来承担违约责任，而且完全按照合同上的约定，违约金的数额也非常不合理。律师

经查明，该房屋最原始的产权人是案外人。20××年，案外人因为资金短缺想要获得银行贷款，便与卖方通过买卖手续将房屋产权过户至卖方名下，卖方实际上并没有支付任何购房款，房屋也一直是案外人在居住。20××年初由于案外人无力继续偿还银行贷款，才请求卖方协助其将房屋再次进行转卖，买方支付的购房款卖方也全部转交给了案外人。庭审中，案外人作为第三人表示，由于买方支付的购房款全部由他收取，而且也是因为他的户籍没有迁出而引发的诉讼，所以同意与卖方共同承担违约责任。律师

法院经审理认定，卖方未按合同约定将户籍迁出房屋的行为已构成违约。本案中由于购房款实际由案外人取得，且纠纷是由案外人未迁出户籍所致，法院判决卖方与案外人共同支付违约金，并根据双方约定、合同的实际履行情况及原告的损失情况对违约金数额予以适当调整。

签订合同的双方都应当按照合同的约定遵循诚实信用原则履行各自的义务，否则将要依法承担相应的违约责任。此外，由于二手房的特殊性，在进行二手房买卖交易时，买卖双方最好在买卖合同中就出卖人迁出户籍的相关事宜作出具体约定，否则一旦发生卖房者迟迟不肯迁出户籍的情况，买房者将难以主张对方承担违约或赔偿责任，从而无法更好的维护自身合法权益。律师