原告上海某房地产投资顾问有限公司诉称，两被告系母子关系。被告朱某系上海市浦东新区南桥路某弄某号某室的产权人。2014年6月8日，在原告的居间下，被告张某代表被告朱某与案外人赵某就上海市浦东新区南桥路某弄某号某室房屋签订《房地产买卖居间合同》以及《房地产买卖合同》，合同约定房屋价款为某币143万元(以下币种相同)，约定首期42万元，第二期100万元，尾款1万元在交房时支付。当时被告张某也没有出具书面委托书，被告张某向原告出具了其与被告朱某的户口本，并承诺其有代为出售的权利，向原告出具了代为出售的承诺书，使原告相信被告张某具有代被告朱某出售的权利。当天案外人向被告张某支付了现金2万元作为定金。律师

后因被告违约导致该合同解除。2014年6月24日被告张某与案外人签订了解约协议，同意解除6月8日签订的房地产买卖居间合同，该协议也明确系被告张某不同意出售故导致合同解除，该解除协议是在原告处签订的。当时原告向被告张某主张居间费，而被告张某不同意支付。依据居间合同第九条约定，违约方应向原告支某居间服务报酬，故被告应向原告支某房屋价款2%的居间服务报酬即28，600元，被告至今尚未支付，经原告多次催要，被告一直拒绝支付，原告有权要求被告支付逾期付款利息。故原告起诉至法院，要求：1、判令两被告共同支付居间服务报酬28，600元；2、判令两被告共同支某逾期支付佣金的违约金(从2014年7月1日起按照拖欠数额以中国某银行同期贷款利率6个月内5.6%计算至判决生效之日止)；3、本案诉讼费由两被告共同承担。律师

被告朱某、张某共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，房地产居间合同未成立，也未生效。两被告系母子关系，但没有住在一起。房屋系被告朱某一人所有，原告提供的协议出卖人系被告朱某，但相关材料上均没有被告朱某的签字确认。居间合同由被告张某签订无异议。被告张某确实没有获得被告朱某的授权，被告朱某也从来没有委托过被告张某出售房屋。第二，房地产买卖合同未成立，本案没有签订过正式的房地产买卖合同。第三，根据合同约定，佣金由案外人支付，如果被告张某存在违约，也应当由案外人承担责任后再向被告追偿，且协议上写明双方互不承担责任。律师

只有在6月8日，原告带案外人来看过房屋一次，看房当天被告朱某不在家，但被告张某有房屋钥匙，也能够取得产证。被告张某与案外人赵某签订的解约协议无异议。从居间合同到解约协议的全过程中，被告朱某自始至终不知情，也没有出过面，被告朱某对于出售房屋也是不同意的，被告张某也没有告知过被告朱某房屋出售的情形，被告张某称因为案外人存在房贷款项不能到位的情形，被告张某的妹妹得知后表示不同意出售房屋，之后被告张某的妹妹再告知被告朱某，家庭内部不能达成一致，后导致该房居间协议解除。律师

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支某报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支某从事居间活动支付的必要费用。本案的争议焦点在于居间合同的效力以及原告是否履行了居间义务。首先，关于居间合同的效力，两被告虽为母子关系，但房屋的产权人系被告朱某一人，在房屋的买卖居间合同中载明出售人为朱某，但下方签字区域并无朱某本人的签字或手印，仅有被告张某的签字，对此原告仅提供了被告张某单方面的代为出售承诺书，而原告并未提供有朱某签字确认的书面授权书或相关公证文书，故被告张某对房屋的出售系无权处分。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告朱某明确表示不同意出售房屋，因此房屋的出售未得到房屋产权人的追认，故原告、被告张某以及案外买受人签订的房屋买卖居间合同对被告朱某不产生效力。律师

被告张某、案外人赵某基于对中介服务的信赖与原告签订了居间合同，委托原告进行房屋买卖的居间，各方对于房屋买卖的居间服务事项达成一致意思表示，居间合同依法成立并生效，故该合同的约定对于各方缔约行为人具有约束力，故被告对于居间合同未成立以及未生效的抗辩不予支持。被告张某在签订居间合同时未出具产权人的书面授权，缔约后也未获得产权人对售房的追认，之后其与买受人签订的解约协议中明确为被告不同意出售房屋，而被告辩称因买受人贷款问题导致买卖合同无法签订亦未提供证据予以佐证，故应由被告张某承担相应的违约责任，根据居间合同的约定，应由被告张某承担房屋买卖的居间费用。其次，关于原告是否履行了居间义务，原告作为提供房地产交易居间服务的专业公司，应审慎核实房屋产权人对出售房屋的真实意愿以及代为出售的委托代理人的授权资格以促成房地产交易的顺利进行。律师

本案中，原告主张签订居间合同前被告张某出示了户口本、产权证以及代为出售承诺书等相关材料使原告对其出售房屋的授权产生信赖，但被告张某提供的相关材料中并无产权人的签字，而原告亦无证据证明其已向产权人核实售房意愿，故原告未尽到上述审核义务。在此情况下原告仍促成无权代理人与案外人就房屋签订买卖合同，之后，由于产权人不同意出售房屋，导致买卖合同不能有效成立，故原告要求被告支付居间报酬的诉讼请求，应予以驳回。原告要求被告支某逾期付款违约金的诉讼请求，亦予以驳回。考虑到原告在本案中确向交易双方提供了一定的居间服务，付出了一定的居间成本，酌情确定由被告张某支付原告从事居间活动的必要费用5，000元。律师

据此，依照《合同法》第四十八条、第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产投资顾问有限公司某币5，000元。二、驳回原告上海某房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。（2014）浦刑初字第3572号