原告某公司诉称，两被告在原告的居间介绍下，与案外人(出售方)就某上海市浦东新区金高路某弄某号房地产签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，后两被告违约不买，但原告已经居间成功，两被告应支付原告佣金(以下币种同)51，800元。两被告不予付款。为此，原告起诉要求：1、判令两被告向原告支付佣金51，800元及逾期违约金(自2013年3月26日至判决生效之日止，按拖欠佣金总数每日万分之2.1即10.87元/日的标准计算)；2、诉讼费由两被告承担。律师
被告沈某、沈甲共同辩称，原告居间未成功，两被告不需支付佣金；对佣金的起算时间有异议，不认可原告的计算方式，原告未向两被告要求支付佣金，即使原告的主张成立，两被告也不同意支付任何佣金、违约金或滞纳金。理由如下：1、两被告与案外人金某签订的《房屋买卖合同》系原告自制的格式文本，现在双方处持某的该合同，在内容上与案外人持某的合同存在三处重大差异，故该《房屋买卖合同》应视为一种意向书，不具备正式房屋买卖合同的效力；2、买卖双方并未签订可供办理正式交易使用的《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下简称示范文本)，而原告自制的《房屋买卖合同》不能用于房屋买卖和过户交易，原告未居间成功；3、原告在居间介绍时隐瞒上述房屋与其他两处房屋捆绑抵押的情况，构成欺诈。律师
原告在签订《房屋买卖合同》时承诺案外人会把贷款还掉，然后买卖双方再签示范文本，双方原定2013年3月29日签约，原告于3月30日告知两被告上述房屋存在捆绑抵押情况且未能解除，被告认为政府已明令禁止转按揭且风险太大(房价5，180，000元、抵押总额9，900，000元)，故原告应自行承担本次交易不成功的后果。
经审理查明，2013年3月26日，由案外人金某作为出卖方(甲方)、两被告作为买受方(乙方)、原告作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)并约定：一、房屋坐落上海市浦东新区金高路某弄某号(以下简称房屋)；二、总房价款为5，180，000元(实际成交价甲、乙双方可在《房屋买卖合同》中另行约定)；三、意向转定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；五、……甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提某居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提某房屋的交易过户等协助服务；六、居间报酬，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金等。律师
现双方就原告提某的居间服务有无瑕疵存在争议，分析如下：两被告委托原告之目的在于通过原告居间服务，从而成功与他人签约并购得房屋。根据当时房屋的抵押状态，其抵押权金额为9，900，000元，而总房价款才5，180，000元，即债务数额超过房屋本身价值近一倍。从常理看，购房者如果有意向购买该房，必然会因为购房而背负巨额债务，其交易风险巨大。除非特殊原因，一般购房者应当不会选择该房为自己的交易对象。现两被告坚持认为原告未披露房屋存在上述巨额抵押，原告应举证其已向两被告尽责告知。现原告仅提某其查询的房屋抵押信息，而其工作人员填写的《房屋买卖合同》上也只注明该房屋有抵押，并未注明抵押金额超过房价本身，即按现有证据，并不能证明原告已就此节争议在当时充分、如实告知两被告。律师
原告作为从事房地产居间服务的专业机构，其掌握的房屋买卖专业知识水平应高于一般市民，故其更应在提某服务时注意自己是否尽责完成中介服务，现原告无法就此节争议举证，故认定原告在该项争议事实上承担不利后果，即原告在该抵押情况的告知义务上中存在瑕疵，而该瑕疵必然会对买卖双方的交易后果产生重大、根本性影响。从两被告提某的录音可见，原告明知在上述居间协议、《房屋买卖合同》签订后，两被告与案外人因是否先解除房屋的抵押债务或进行转按揭，然后网签示范文本存在意见分歧，且不论转按揭是否合法，仅就某双方对是否可进行到网签，当时仍未达成一致，也就是说，在买卖双方未就房屋买卖的具体事项达成充分一致意见的前提下，原告匆忙促使买卖双方签订上述文本，显然忽视了委托人的合法权益，原告的工作显然没有到位。律师
也正是因为买卖双方对此存在争议，双方最终通过调解，解除了《房屋买卖合同》。此外，根据庭审查明事实，双方持某的合同与卖方金某的合同在内容上确有前述三处差异，其中关于签订示范文的“天”可参照该合同10.7条视为7天，但另一处系对房屋面积的记载，属于合同标的内容，另一处涉及买卖双方承担违约责任的具体比例，属于违约责任内容，均为合同中的重要条款。从常理后，此类疏漏必然会引起买卖双方的歧义，必将影响今后双方合同的履行。综上，依照《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈某、沈甲应于本判决生效之日起十日内给付原告上海某物业顾问有限公司居间报酬20，000元；二、驳回原告上海某物业顾问有限公司其余诉讼请求。（2013）浦民一(民)初字第35379号
