原告诉称，2013年3月16日，经被告居间，原告欲购买位于上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称“房屋”）。当日，原告与房屋产权人之一王某签署了《上海市房地产买卖合同》，约定王某向原告出售房屋，转让价为304万元，于合同签订之日支付第一期房款50，000元。被告作为居间服务方，在买卖合同上盖章。后三方又签订补充协议，约定本次交易的中介服务费61，400元，由原告承担。同日，在被告劝说下，原告与王某签署《补充协议》（2），载明王某已取得房屋另一产权人王某（同意）关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同，且王某会于2013年3月17日前签订买卖合同。律师

若其未按时签署合同，王某将承担20%的赔偿金及全部中介服务费。同日，原告向王某支付第一期房款，并向被告支付中介服务费30，700元（其中30，000元由原告通过pos机转账至被告，700元由原告以现金方式支付给被告经办人路某）。但王某并未在2013年3月17日前签订房屋买卖合同，原告向王某发出解除通知。王某代王某在买卖合同上签字的行为，系无权代理行为，事后亦未得到王某的追认，故房屋买卖合同并未成立，原告无义务向被告支付佣金。且被告存在严重过错，损害原告利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故原告诉至法院，要求判令：一、被告向原告返还居间服务费30，700元；二、被告向原告支付逾期还款利息损失（自原告起诉之日起算）。律师

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意返还居间服务费，保留对剩余居间服务费追诉的权利。由于原告没有实际发生利息损失，经审理查明，房屋系案外人王某、王某共同共有，王某与王某系母子关系。2013年3月16日，原告在被告的带领下，至房屋处看房。后原告（乙方）与王某、王某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，由乙方受让甲方名下的房屋及所占的土地使用权，房屋建筑面积100.79平方米；第二条，甲、乙双方协商一致，同意房屋转让价款为3，040，000元；第六条，甲、乙双方确认，在2013年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十二条，本合同自甲、乙双方签订之日起生效。落款处甲方（二）王某处为王某代王某签字。律师

同日，原告与王某签订补充协议，约定：1、本次交易，甲方应缴纳的所有税费及中介服务费均由乙方承担并支付。2、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。3、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。后，原告（乙方）与王某（甲方）又签订补充协议（2）约定：1、签订买卖合同时，该房屋权利人王某未到场签约，仅有甲方到场并代为签约。甲方承诺已取得该房屋权利人王某其关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并委托其代为签订买卖合同。且王某其会于2013年3月17日前签订买卖合同。若王某于2013年3月17日前因自身原因未在上述期限签订买卖合同，则甲方愿意按买卖合同约定的总价20%赔偿乙方并承担全部的中介服务费。2、同日，双方签署佣金确认单，确认原告经被告居间介绍就购买房屋签订了房地产买卖合同，应于签约当日支付被告服务费为61，400元。同日，原告向王某支付第一笔房款50，000元，并支付被告中介服务费30，000元。后，王某未按期在房屋买卖合同上签字。2013年4月15日，原告向王某发送催告函，要求王某按买卖合同及补充协议履行约定义务，并通知王某至迟于2013年4月20日前至被告处办理买卖合同签订、履行事宜。2013年4月22日，原告向王某发送房地产买卖合同解除通知，解除房地产买卖合同，并保留依据补充协议约定主张违约责任的权利。律师

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告在被告的居间下，与案外人签订房屋买卖合同。根据《合同法》的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。换而言之，在无代理权情况下签订的合同符合法律行为的有效要件时，该合同有效，无权代理人和相对人作为该合同关系的当事人，履行该合同项下的义务，享有该合同项下的权利。本案中，房屋的产权人为王某、王某二人。王某在未获得王某授权的情况下，代王某在房屋买卖合同上签字，为无权代理。之后，亦未获得王某的追认。原告与王某签订的房屋买卖合同对王某不发生效力，但是对于原告和王某而言仍为成立并有效。故，原告主张因王某无权代理，导致双方签订的房屋买卖合同不成立的主张，不予认可。然，被告作为专业的居间服务方，在明知王某未到场，王某亦无书面委托的情况下，既未与王某联系以确认口头委托真伪，又未终止交易，而是允许王某实施无权代理行为，存有过错。律师

另，根据H房地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，被告收取原告全额佣金的前提是被告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方，还包括需要向双方解释政策、协助办理贷款、交易过户等手续。被告尚未完成全部的居间工作，无权要求全额佣金。酌情减少原告支付居间服务费的数额。另外，原告要求被告支付逾期还款利息损失的诉讼请求，无法律依据，不予支持。律师

据此，依据《合同法》第四十八条、四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告房屋服务公司于本判决生效之日起十日内向原告褚某、张某返还居间服务费12，000元；二、驳回原告褚某、张某的其余诉讼请求。（2014）徐民四(民)初字第1339号