法律咨询：蒋先生通过中原房地产中介公司介绍，购买了一套香港业主的二手房，由于上家不在国内，蒋先生和上家的表姐（有授权公证委托书）进行交易，在买卖过程中，这位受托人经常以“表弟没有这么说过，他没有授权给我”为由，拒绝和下家蒋先生夫妻沟通。作为中介公司的中原地产，由于人事更替频繁，在蒋先生完成交易之前，介绍其购房的中介工作人员已经离职，蒋先生认为正是中介的原因，才导致他取得房屋延迟了一个月，对外多承担了一个月的房租。律师

故而他认为中介的工作没有做到位，此时让蒋先生烦恼的是中介公司在双方签订房地产买卖合同后，要求支付全额的居间费，而且不容商议。他认为中介公司的工作还没有完成，房子都没过户，何谈支付全额的中介费呢？此时中介的法务工作人员向他发来了催款函，要求其支付3.8万元的居间费。蒋先生认为中介催收费倒是蛮积极，为自己的房产过户介绍并不积极，甚至工作没完成，故而他希望了解本案件中房产中介的工作是否已经完成，有资格索取居间费。律师

沈律师认为房地产中介合同是一种居间合同，合同的目的是促成上下家之间签订合约，只要房地产买卖合同签订，居间人的义务已经完成，委托人就应当按照约定支付居间报酬。这是一种法律界普遍的共识。

但是作为一个普通的买房或者卖房一方却不是这么认为，在大多数人的严重，双方签订了房地产买卖合同，并不代表房地产买卖已经成功交易，大多数人还是认为房地产买卖以过户为准，以交房为准。这种认识主要是源自我国的房地产登记制度，房地产的物权不经过有关部门变更登记，对外不产生对抗效力，故而买房以过户为准已经根深蒂固的植根于绝大部分购房人心中。中介公司在房地产买卖合同签订后就要求全额居间费，虽然符合《合同法》对居间合同的规定，确不符合多数买房人的认知。律师

比如说房地产买卖合同签订后，由于一方违约或者反悔，要求解除房地产买卖合同，或者双方协商解除合同，或者是因第三方的原因（比如频繁的房地产调控政策，和反复变动的银行房贷）导致房屋买卖合同无法继续履行而解除的，更容易引发房屋中介和买卖当事人的矛盾，故而有些通过中介购房的当事人都有中介公司是骗子，中原地产等较有规模的中介公司工作人员被嘲讽为“中原雄鹰”等。律师

这种矛盾的起源是《合同法》立法当时考虑的是较多的无需过户的合同，比如介绍他人作成一笔生意，生意是否赚和亏，介绍人无法核实，那么就以双方达成合约为居间介绍成功的标志。而房地产买卖的兴起是当时99年制定《合同法》时没有预见到的，故而虽然《合同法》对居间合同有明确的规定，但实践中也出现了另外一种观点：律师

房地产居间合同是一种特殊的居间合同，既包括有居间介绍房源信息，促成签订房地产买卖合同，还包括了协助双方办理房地产过户手续、交房手续、付款手续等，房地产买卖合同的签订不代表房地产交易全面完成，如果是居间人在居间过程中隐瞒促成交易的重要信息，没有按照法律规定、行业规范和一般社会标准完成居间义务的，特别是出现了一些有违诚实信用原则的行为，那么就实为中介机构不能全面完成义务。律师

当然更多的观点认为居间人促成合同成立的，委托人就应当按照约定支付居间报酬，买卖双方签订了买卖合同，那么中介机构的义务已经完成可以获得佣金。至于房产不能过户，已经支付的佣金视为守约一方的损失，可以向买卖合同的违约方主张。如果双方均没有过错的，那么视为市场风险由买卖双方自行承担。

至于采纳哪种观点，沈洁律师认为主要还是看居间合同中是否包括了居间义务之外的其他义务，比如包括协助双方办理过户、付款、联络等义务，如果中介公司没有协助完成的，那么不能获得全部的佣金。当然如果中介公司没有承诺上述协助义务，而是明确了居间费仅指介绍信息的费用，当房地产买卖合同签订，居间方的义务就已经完成。实践中中介公司往往让客户确认其主要工作或者全部工作已经完成，比如签订《佣金支付确认单》，如果已经签订确认单的，即意味着委托人确认中介完成了其全部的工作，中介讨要居间费也有理有据。律师

附：如果居间不成功的，居间人没有促成合同订立，不得要求支付报酬（此处合同指房地产买卖合同，并非定金合同或者订金合同），但可以要求委托人支付必要的居间活动费用。比如替客户发布房地产房源信息的广告费、代领客户看房的车马费，解答房地产买卖有关的咨询费用等等，具体数额一般不高，在一两千左右。律师