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身为中介买下房屋后不知过户遇执行

案外人执行异议之诉一案,普陀法院对朱承相诉F民间借贷纠纷一案作出民事调解书,该民事调解书规定:“F应当归还朱承相借款本金665万元,并支付利息133万元,共计798万元,F7月17日前归还100万元,余款每年的年底前还款80万元,直至还清。”民事调解书生效后,因F未履行义务,朱承相向普陀法院申请执行,普陀法院作出查封承租人为F的房屋使用权,查封期间停止办理上述房屋承租人变更事项的执行裁定。律师

根据《上海市租用居住公房凭证》记载,房屋出租人为上海南房(集团)有限公司,租赁户名为F,独用租赁使用面积为16.60平方米,公用租赁部位为卫生间、灶间,附注栏内为“将原租赁户名置换更户为F”,填写单位为上海淞园物业管理有限公司。

普陀法院在一审庭审过程中,由D申请出庭作证的证人潘某陈述称:通过上海会友房产经纪有限公司向魏某租借房屋,D是当时的经办人,房屋卖给D后由其继续租住,期间的租金也一直向D支付;有数人上门要求其搬离房屋并给其9,000元,并要求其不要将此事告知D;其在搬离房屋后的次日将此事告知了D,后给其上述9,000元的人又将钱要了回去。律师

由D申请出庭作证的证人魏某陈述称:其是房屋的原承租人,在其母亲去世后,其因生活困难先后向D借款18万元,并将房屋作担保后,D将房屋出租并收取租金;其将房屋卖给D是因为只有D肯借款给其,因其是低保人员,听人说若银行帐上有超过3万元的存款就不能再享受低保待遇,故其要求D以现金方式支付购房款;D支付房屋购房款15万元,小娣支付30万元用于为其购买金山区的房子及装修,D分三次支付房屋购房款合计20万元;房屋的买卖合同是其与D所签,后D带了一个其不认识的人与其一同办理了房屋的交易手续。律师

根据D的申请向上海南房(集团)有限公司调取了由上述魏某与F签订的《上海市公有住房承租权转让合同》,该合同中载明:甲方(转让方)为魏某,乙方(受让方)为F,双方约定魏某将房屋的公有住房承租权以80万元的价格转让给F,原上海市黄浦区房地产交易中心核准F受让取得房屋承租权。同时,在该合同所附F身份证复印件中写有“本人承诺五年内不将西藏南路房屋上市交易。F”的字样。

D请求:不得执行房屋的使用权;确认房屋使用权人为D。D帮助F落户体现了中华民族的善良风俗,一其行为存在“相当过错”不当。根据相关法律规定,D是上海市西藏南路房屋的真实权利人,F是房屋名义使用人,D的权利应当受到保护,法院应解除对房屋的查封。将申请执行人朱承相享有的普通金钱债权优先于房屋实际权利人享有的物权期待权予以保护,缺乏法律依据且不符合常理。律师

普陀法院在执行朱承相申请执行F民间借贷纠纷案过程中,D向普陀法院提出案外人异议,要求法院解除对房屋的查封。普陀法院立案受理后,经审查作出关于驳回异议请求的执行裁定,D因不服该裁定诉至法院。

本案的争议焦点在于D是否享有房屋的物权从而能够排除普陀法院对房屋的执行。根据上述查明的事实,因房屋是公有住房,故本案争议的房屋使用权就其性质而言当属《物权法》第二条第三款和第一百一十七条所规定的用益物权,而根据该法第六条中“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,尽管法院可以采信D关于其以F的名义出资购得房屋使用权并实际占有的主张,但因房屋使用权至今仍登记在F名下,而D据以主张享有房屋使用权的上述F的承诺书,只是D与F之间对房屋使用权归属的内部约定,D可以据此向F主张变更登记的权利,然根据上述物权登记生效的规定,并不能认定D为房屋的使用权人。律师

D长期从事房地产中介工作,对以他人名义购买房地产可能存在的风险应具有超越常人的认知,且在其女儿因婚后发现F身负巨额债务而与F离婚,并在双方离婚协议中作出相关约定的情况下,纵使F已向房屋的管理单位书面承诺购买后五年内不上市交易,在普陀法院查封房屋使用权前,其本也可通过适当的方式依法及时向F主张相关权利但未为之,对此其本身也存在相当的过错,故对D要求确认其为房屋使用权人的主张难予支持。由于D并非房屋使用权的物权权利人,尽管其对F享有变更房屋使用权登记的请求权,但因该请求权系债权性质,并不能据此排除普陀法院因F未按照普陀法院作出的生效民事调解书的规定向朱承相履行还款义务,而依法对登记在F名下的房屋使用权的执行,故法院对D要求排除对房屋使用权执行的主张也不予支持。律师

依照相关法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。不动产物权登记具有公示和公信效力。由于F未按生效法律文书确定的内容向朱承相履行还款义务,朱承相遂向法院申请对登记在F名下的房屋使用权予以执行符合法律规定。综合本案现有证据,根据证据证明力状况、房屋已被司法查封及F在诉讼中始终未到庭的客观事实,结合考虑D长期从事房地产中介工作,对以他人名义置换房产可能存在的风险应具有超越常人的认知等情,逐条分析D的诉讼请求,认定D在法院查封房屋使用权前,未及时向F主张相关权利其本身也存在相当的责任,并据此依法作出相应判决均无不妥,相关理由二审法院不再赘述。D在房屋已被司法查封后,以其是房屋的真正出资人,其与F之间有承诺书的约定为由,请求法院直接确认其为房屋物权使用权人并排除普陀法院的执行,该请求尚缺乏法律依据。(2017)沪0107民初17714号(2018)沪02民终8986号

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