买房不易卖房也难，田小姐将自己一套几年前投资的房产交给了房产中介公司出售，因田小姐的挂牌价格比较合理，房屋的房型也还不错，房产中介公司就提出能否独家委托给他们销售。由于田小姐工作比较忙，也没有很多的空处理房产的事情，她就和房产中介公司签订了一份独家委托出售居间协议。约定最低售房价格为260万元。律师

协议签订后，房产中介向田小姐支付了几千块钱的独家委托费用，过了两个多月，房产中介还没有将房屋出售。而田小姐的母亲却在跳广场舞中认识了一名买家，看过房之后，对方表示愿意以280万的价格购买。田小姐这时候想起自己签订过一分独家委托协议，不知道能否将房屋卖给他人。她特地来到律师事务所，法律咨询沈洁律师有关问题。

在房产交易中，独家代理就是业主将自己的待售房屋指定给特定中介，不再面向公众和其他代理人，同时中介承诺在该期限内将该房屋以不低于约定的价格出售。一般来说在独家委托期间，违反协议约定将涉案房屋出售他人，理应承担相应的违约责任。律师

我们知道，在合同法上委托协议的委托人具有解除合同的权利，无需获得被委托人的同意，独家委托协议违背缔约自由的原则，有一种意见认为，由于违背缔约自由的原则，故而合同是无效的。从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。意味着房东需放弃选择其他居间人的权利，独家委托条款成为对房东单方面的约束，显然违背了公平原则。该条款满足“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，属于无效条款。律师

任何合同均为两方以上的当事人达成的合意，应该赋合同各方当事人解除权；否则将有悖于《合同法》所规定的合同自由原则及诚信原则。委托合同系需具有一定人身关系为基础，若一方执意欲解除合同，另一方则是不能依法强制履行的。委托合同当事人具有任意解除权，限制任意解除权之约定条款系无效条款。“独家委托期内，委托人不得擅自取消该项委托”的约定属于对委托合同任意解除权的限制，属无效条款。律师

委托人可以随时解除独家代理协议，不必担心支付违约金，只需赔偿中介的带看劳务费。

还有一种意见认为作为完全民事行为能力人有辨认该条款内容的能力。居间协议中的独家委托条款虽然限制了房东的法定权利，但根据房东本人在签约时的识别能力，该条款不符合法定的格式条款无效的情形。这种意见认为独家代理属于有效的合同条款。律师