卖合同借款合同相比，合同一般为三方当事人，法律的关系更为复杂。购房人朗先生在妻子不知情的情况下，以父母的名义在中介数寻找购买二手房，并且支付了购房定金二十万元。然后售房人委托中介公司代为出售房屋，后来中介公司结合了双方的买卖信息，认为这套二手房基本符合购房人朗先生提出的购买条件。

中介公司在但是在没有取得售房人的授权，直接代表售房人和购房人签订了《房屋买卖居间三方合同》，后来名义买房人，也就是男方的父母获悉了此事，明确表示对中介合同和代签的房屋买卖居间合同不予追认。售房人得知后没有明确表态，后来购房人朗先生和中介公司商量，退回了购房定金二十万元。之后售房人向中介公司索要房屋定金，中介公司告知对方定金已经退了。售房人就解除了中介公司的委托关系，后来，中介公司的负责人非常气愤，认为朗先生搞黄了他们的一个委托客户。于是中介公司想以购房人违约为由，要求陪偿定金及佣金，共计三十万元。

看着中介公司愤愤不平的一位业务员与公司的主管，沈洁律师认为中介公司没有居间成功，不能取得佣金，而且中介公司并不是房东，没有权利要求对方双倍返还定金。一份合同由四个独立的合同组成：房东和中介公司之间的委托合同、购房人郎先生父母和中介公司的委托合同、朗先生和父母之间的委托合同、房东、购房人和中介公司之间的中介合同。

2009年最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释>第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人的名称、姓名、标的和数量的，一般应该认定为合同成立。《民法典》也沿用了这样的观点，在第一百三十四条中规定：民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。在这起案例中中介介公司和各方当事人签订了三方合同开始，中介合同即告成立。律师

《民法总则》和《民法典》都规定民事法律行为生效的要件需要满足以下三个条件，第一，行为人具有相应的民事行为能力；第二，意思表达真实；第三，不违反法律行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。在本案例中，在三方签订合同时，中介公司与购房人朗先生意思表示真实，且合同的内容并没有违反法律禁止性的规定，中介合同成立后的状态对中介公司与购房人郎先生之间是生效的。但是郎先生并没有出具他父母委托其购房的授权书，所以父母和中介公司之间的合同效力是待定的。

《民法典》将效力待定的情况调整为两种，一种是限制民事行为能力人实施的民事法律行为需经法定代理人同意或追追认后才有效，第2种就是行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后仍实施代理行为，没有经过被代理人追认的，对被代理人不发生效力。朗先生的情况属于第二种，他父母作为被代理人，最后没有追认他的买房行为，故而是无效的。另外在本案中，一开始售房没有对中介公司的行为予以授权，但后来讨要定金时，视为对中介公司行为的认可。

购房人朗先生找到中介公司，要求解除合同，退回购房定金。一开始中介公司因为没有取得售房人的同，所以朗先生退还了定金，此时此刻他们之间实际是解除了签订的居间三方合同。合同的解除可以分为合意解除和法定解除两种情况，他们之间的合同解除属于合意解除。在合同解除后，售房人才向中介公司讨要定金，追认中介公司售房的行为，但是在合同已经实际解除的情况下，该追认行为已经不能产生任何法律后果。

在合同的签订之初，买卖双方均未授权中介公司代理购买和出售房屋，此时房屋买卖合同需要双方追认的情况下才能生效，后来在郎先生父母得知房屋购买的情况下，明确表示不予追认的中介公司将购房定金退款此此时合同属于协商解除，虽然在这之后售房人对合同进行了追认，但合同继续履行的客观条件已经不存在了。中介公司要求购房人支付佣金的要求无法与法无据。而且中介公司也并非售房人并不能要求双倍返还定金。

中介公司按照约定促成了双方签订买卖合同，接受中介服务的双方应当按照约定支付中介费，而不需要等到房屋过户后才知付中介费，中介公司作为专业的机构，在提供中介服务的时候要要审查出售的房屋是否有瑕疵委委托代理人的代理权限是否完备，在本案中中介公司并没有尽到审查义务，事后买方与代理人之间签订的买卖合同，并没有得到购房人的追认而导致整个买卖合同并没有生效，所以中介公司也没有权利收取中介费。