【法律咨询】小A是某房地产经纪公司的店长，最近他遇到烦心的事情。某购房者在他们公司看到了一套非常便宜的房产，有意购买，支付了5万元定金，之后卖方就人间蒸发了，经查卖方所提供的产权证和户籍本都是真实的，但卖方并非产权人，而是产权人的子女。后了解到该卖方系吸毒人员，无力归还定金，房屋产权人也就是卖方的父母拒绝履行买卖合同也不愿意代子归还定金。购房者向公安机关报案，因仍属于民事纠纷不予立案。所以买方天天到房地产经纪公司吵闹，要求中介赔偿损失。律师

沈洁律师接到小A的咨询，向小A提出了以下问题：经纪公司作为居间人是否如实将所有知道的有关订约的情况或商业信息告知委托人。比如告知委托人这套房屋的产权人系出售人的父母，目前出售人父母没有亲自表示出售房屋，而出售方也没有提供相应的父母委托售房的文件。其次，经纪公司是否尽到了谨慎义务，比如对产权证书是否进行了查询和核实，对房屋是否实地看房。小A答复都做到了，沈律师认为在这样的情况下，买方受到了欺诈，应当向合同相对方追究责任，一般情况下经纪公司作为居间方仅负责报告订约信息，不能决定买卖最后能否成功，也不能承买卖任何一方的权利和义务。除非在以下情况下，中介公司(即经纪公司)要承担赔偿责任：律师

一、房地产经纪公司没有履行如实报告信息的义务。

居间方收取居间费，就是俗称的中介费，是基于提供了房地产买卖的信息，中介公司是一个信息平台，真实的买卖信息对成就买卖合同有至关重要的作用，目前不少中介公司急于做成生意，忽略了最基本的诚信原则，导致纠纷四起。在我们代理的二手房买卖纠纷中，80％是由于中介方的各种不诚信引发的。房地产买卖是“大件买卖”，很多人一生仅经历一次，因此对普通群众来说是比较陌生，对房产中介存有一定程度的依赖心理，所以中介公司必需要提供真实的信息，即知无不言，言无不尽。

合同法第425条规定：居间人应当就订立合同的重要事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任。律师

二、房地产经纪公司要尽到谨慎和注意义务。

房地产经纪公司在转告双方的信息之外，还要对收集到的信息进行核实，负有审查义务和提醒义务。经纪公司的审查手段应当是合法的、可行的一切方法。常见的有这几方面：到房地产交易管理部门(房地分离的省市是房产管理部门和土地管理部门)对产权信息进行核实，包括查询房屋的产权人姓名、抵押数额、有无司法查封；对买卖双方的身份信息进行核实，主要是卖方身份信息，比如卖方和产权人是否一致，售后公房的同住人是否同意出售，主要查看身份证、户籍本；到房屋现场进行实地查看，二手房表面是否有重大的瑕疵，房屋内是否还有人居住。如果更为谨慎一些的，向房屋所在地的邻居、物业公司了解情况。沈律师所提到的这些义务都是房地产经纪公司能够办到的，也就是说中介公司承担的是一个普通民事主体的谨慎义务。律师

至于房产的隐形暇疵，如共有人没有登记在产权证书上，而共有人不同意出售的；身份证系伪造的，但是伪造的比较精良，一般人无法分辨等等，居间方都不承担赔偿责任，否则隐蔽权利暇疵是居间人无法穷尽和避免的，毕竟他不是公安侦查机构。

在本案件中居间方已经将信息如实汇报，并且产权证和户籍本也都是真实的，沈律师认为买方在没有见到房地产权利人之前就将定金交付给了第三人，由买方承担这种风险，向收取定金的第三人追究缔约过失责任。律师