房地产投资顾问公司与房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本案现已审理终结。房地产投资顾问公司诉称：2012年4月至5月，房地产投资顾问公司受房地产公司委托对位于小区进行推广分销。此后，经房地产投资顾问公司推介的客户最终成交58套该项目房屋，房地产公司应支付房地产投资顾问公司代理服务费1，330，109.11元。律师

然，房地产公司仅向房地产投资顾问公司支付了其中33套的代理服务费752，206.73元，剩余的25套代理服务费577，902.38元，经房地产投资顾问公司多次催讨，仍未支付。故请求法院判令房地产公司支付房地产投资顾问公司上述所欠代理服务费577，902.38元及其至实际清偿日止的利息，暂计至2013年8月22日为35，000元。

房地产公司辩称：其与房地产投资顾问公司之间就涉案项目确实存在委托代理销售关系，且其已支付房地产投资顾问公司33套房屋代理服务费。现房地产投资顾问公司主张的25套房屋的代理服务费，其数额是正确的，但因与其成交上述房屋的客户不是房地产投资顾问公司推介的，故房地产投资顾问公司无权据此向其主张代理服务费及其利息。因此，其不同意房地产投资顾问公司的诉讼请求。房地产公司对坐落于 项目取得上海市商品房预售许可证。双方签订“小区四期37、41号楼房源及34-36、38-39号楼余房居间协议”。律师

该协议就房地产公司委托房地产投资顾问公司销售房地产公司开发的四期37、41号楼及34-36、38-39号楼余房共计162套事宜作了约定。其中，第1.1条载明，居间是指房地产投资顾问公司通过市场推广及开拓，向房地产公司推荐客户资源，客户成交后房地产公司向房地产投资顾问公司支付服务费用的行为。第1.2条载明，销售成交总金额是指开发商与客户签订商品房预售/出售合同中约定的房屋成交总价格。第3.1条载明，居间期限为自2012年4月28日起至2012年5月31日止。第3.3条载明，居间期限届满，双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。第6.2.6条载明，房地产投资顾问公司不得在房地产公司楼盘所在1公里范围内截留客户，……，若房地产投资顾问公司所报备的看房客户已在房地产公司其他媒体报备客户名单内，不视为房地产投资顾问公司成交客户。律师

第7.1.1条载明，房地产投资顾问公司推介或组织的购买意向客户应在带看前提早2个小时以书面或邮件或短信形式向房地产公司对接人员进行报备，无报备的客户自行来现场不作为房地产投资顾问公司推介成功客户。第窗体顶端8.1条载明，居间服务费的支付前提和支付方式如下（合同委托销售期限内）：除本合同第九条约定情形外，只有当房地产投资顾问公司推介或组织的客户和房地产公司签订商品房预售合同并按合同约定支付购房款后，该推介或组织的客户才成为房地产投资顾问公司“居间成功”的客户，房地产公司应按约向房地产投资顾问公司支付居间服务费，按套计算，具体付款方式如下：“居间成功”80套以内（含80套）佣金按照每套房屋的合同金额的1.5%计算，即佣金＝该套房屋的销售成交总金额×1.5%；具体为：客户和房地产公司签订商品房预售合同后，如果客户一次性支付购房款的，房地产公司在次月结算时一次性支付房地产投资顾问公司该套房源佣金；如果客户是按揭支付购房款的，房地产公司在该套房源全款到帐的次月结算上一个月房地产投资顾问公司佣金。律师

第8.2条载明，居间服务费支付时间：房地产公司与客户签订商品房预售合同后次月，房地产公司按照客户付款全款到帐金额向房地产投资顾问公司支付相应比例的居间服务费。第8.3居间服务费的支付方式：居间服务费按月结算，即每月对上月居间成功的房屋按照第8.1、8.2条标准结算。房地产投资顾问公司每月5日前向房地产公司提交上月的结算清单，房地产公司在5个工作日内对结算清单进行审核，经房地产公司书面确认后房地产投资顾问公司提供中介服务费的发票；逾期不书面通知房地产投资顾问公司的，视为对房地产投资顾问公司提供的结算清单已审核确认。律师

第9条载明，因客户原因导致认购文件终止或解除，……，该套房源视为房地产投资顾问公司居间不成功，房地产投资顾问公司同意该套房源不计收任何费用。因房地产公司原因导致认购文件终止或解除的，视为房地产投资顾问公司销售成功，房地产公司应按照约定支付房地产投资顾问公司居间服务费。第12条违约责任载明，房地产公司应按本合同约定向房地产投资顾问公司支付居间服务费，如逾期未支付，房地产投资顾问公司有权要求房地产公司承担逾期应付居间服务费日万分之贰的违约金。第13.1条载明，房地产公司授权代表为周骏，在居间过程中，凡需房地产公司签字或盖章确认的任何文书，包括但不限于客户确认书、协议等房地产投资顾问公司提交的文书，均由该授权代表协调、办理、签署。该协议另对其他有关事项作了约定。律师

上述协议签订后，房地产投资顾问公司按约向房地产公司推介相应客户，房地产公司已依约向房地产投资顾问公司支付33套房屋的代理服务费。现因房地产投资顾问公司向房地产公司主张涉案25套房屋的代理服务费未果，遂向提起诉讼。审理中，为证明涉案25套房屋的买受人系其推介客户的事实，房地产投资顾问公司提供了汇总表及其客户确认书、预售合同等相关文件，并称在客户确认单的案场业务员签字栏、案场经理签字栏中签名的人员均系房地产公司工作人员。

房地产公司认为，涉案25套房屋的客户，房地产投资顾问公司均未提前报备，且均系自行过来与其签约；案场业务员签字栏、案场经理签字栏中签名的人员均不是房地产公司工作人员，而且均无房地产公司工作人员在甲方销售经理签字栏签名，现场还有其他销售公司为其销售房屋；汇总表序号第15、20、22-25号中的客户与确认单客户签字栏中的客户以及预售合同中的买方不相符。律师

房地产公司提供已确认的33套房屋的客户明细、短信报备记录、录音资料及预告登记证明，证明按约应报备，33位客户已报备，25位未报备的客户是自己看了广告或朋友介绍而来签约的，前述六位客户与实际购房人不相符的事实。

房地产投资顾问公司对33套房屋的客户明细以及预告登记证明，没有异议。对短信、录音资料的真实性不予认可，并认为应以客户确认书为准。同时，房地产投资顾问公司就六位客户与实际购房人不相符的问题称，序号15的客户系其笔误，序号20、22-25的客户经核为已退房的客户，故其不再主张该部分价款。至于无客户确认单的序号7客户的代理服务费，由法院判决。律师

此外，房地产投资顾问公司补证了由其持有的无争议的33套房屋的客户确认单，证明已结算的上述33套房屋与房地产公司未结算的25套房屋的客户确认单均没有房地产公司销售经理签字。房地产公司对此没有异议。房地产公司补证了由其持有的无争议的33套房屋的客户确认单，证明已结算的上述33套房屋有房地产公司销售经理签字。对此，房地产投资顾问公司则认为，作为房地产公司的工作人员，其随时可以在客户确认单中签名。

同时，房地产公司还称，序号3、16、17涉及客户周效明、宗娇、陈越彪的业务员与销售代表不是同一人，故不是经房地产投资顾问公司居间促成交易。房地产投资顾问公司认为，不能仅以业务员与销售代表不是同一人否定其促成的交易，上述业务员与销售代表在无争议的33套房屋中均有签名。律师

本案中，当事人的主要争议在于与房地产公司成交涉案20套房屋的客户是否经房地产投资顾问公司推介。按证据规则的相关规定，作为主张权利的房地产投资顾问公司应当对其上述主张承担相应的举证责任，房地产公司反驳的，亦应对此承担相应的举证责任。根据查明的事实，在争议的20套房屋的客户中，其中涉及序号7的客户，房地产投资顾问公司没有提供客户确认订单，故仅凭其提供的预售合同，尚不足以证明由房地产投资顾问公司向房地产公司推荐了该客户并最终成交，且房地产公司亦未认可，故对此不予确认。律师

至于剩余的19套房屋的客户，房地产投资顾问公司为此提供了客户确认单、预售合同及其相关文件，上述证据能够与房地产投资顾问公司提供的已经与房地产公司结算的33套房屋客户确认单相互印证，足以证明上述19套房屋的客户系经房地产投资顾问公司推荐而与房地产公司成交的事实，房地产公司以未经报备、客户确认单上无其销售经理签名为由而否认上述事实，不足以反驳房地产投资顾问公司的上述事实主张。因此，房地产公司应当向房地产投资顾问公司支付上述19套房屋项下的代理服务费434，462.23元。律师

至于房地产投资顾问公司主张的自2012年6月1日始的利息问题。根据房地产投资顾问公司提供的预售合同，其中载明的客户付款期限均在2012年6月1日之后，且在双方未结算确认一致的情况下，房地产投资顾问公司该项主张，依据不足，难以支持。据此，依照《合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、房地产公司于本判决生效之日起十日内支付房地产投资顾问公司代理服务费434，462.23元；二、驳回房地产投资顾问公司的其余诉讼请求。律师