原告上海房地产营销有限公司与被告上海某置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2008年5月26日，双方签订《“某新苑”销售代理合同》，嗣后又分别签订《补充协议》和《补充协议一》，约定由原告代理销售被告开发建设的“某新苑”住宅小区。双方双方在前述合同和协议中，对代理销售的范围、期限、代理佣金均作了明确约定。后原告即按合同约定向被告支付了保证金600万元，并按约定履行了代理义务。律师

至2010年6月，原告已经完成约定的的全部住宅代理销售，已经符合返还保证金的条件。但经原告屡次催讨，被告仅于2012年5月返还了50万元，剩余550万元保证金拒绝返还。双方曾对代理佣金共进行了四次结算，前三次被告共支付代理佣金624，449元，最后一次结算即2011年1月31日结算时，被告承诺再行支付代理佣金561，780元，并承担原告广告费820，000元。但被告未履行其承诺。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告返还原告保证金550万元；2、判令被告支付原告代理佣金561，780元；3、判令被告承担原告广告费支出820，000元。

原告增加诉讼请求即要求判令被告支付保证金的利息（具体计算方法：以550万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年7月1日计算至本判决生效之日止）。被告辩称：根据双方约定，原告销售指标应当为108套房屋，但原告实际销售了48套房屋，被告认为原告未完成销售指标，随时有可能继续销售房源，故被告未立即返还保证金，而且合同也未对保证金利息作出约定。律师

2011年1月31日，双方进行第四次结算时，被告方系由法定代表人阮某出面进行结算，结算单上未盖有被告公章，故该结算行为不能对被告产生约束力。代理佣金应当按照合同及补充协议一约定的标准进行结算，据此，被告尚欠原告代理佣金为374，277.88元。另外，根据合同约定，广告费应由原告承担。综上，被告同意返还保证金550万元并支付代理佣金374，277.88元，不同意原告其余诉讼请求。

经审理查明：2008年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“某新苑”销售代理合同》约定，原告全程策划营销代理销售被告建造的“某新苑”房屋，房源按附件一所列；合同期限自2008年5月19日至2009年10月31日，其中住宅部分的销售代理期限为2008年5月19日至2009年5月31日止；原告在合同签订一周内向被告支付保证金600万元，合同住宅部分销售代理期限到期后，原告无息收回该保证金或按代理底价回购剩余可售房源（若有）；原告代理销售该物业所发生的营销推广费用（包括但不限于广告费、策划费用、及其他与销售相关的费用等）全部由原告负担。律师

合同第三条《代理销售指标》约定：“3.1在代理期限内，乙方须100%成功销售全部代理房屋，并收取了全部销售房款。3.2甲乙双方另行制定分阶段销售指标，经双方确认后作为本合同的附件二。3.3本合同到期后，如乙方未能全部销售完附件一所列房源，剩余房源由乙方按相应的平均销售底价回购，乙方应在本合同到期后十天内向甲方付清房款。”

合同第六条《代理底价及佣金结算》中《代理底价》约定：“6.1.1双方约定，该物业中叠加别墅的平均代理底价为7，300元/平方米，该物业中4#、11#、35#、39#、46#、48#房屋的平均代理底价为9，000元/平方米，其余联排和双拼别墅的平均代理底价为8，800元/平方米，商铺的平均代理底价为14，000元/平方米，乙方不得低于此平均代理底价销售。6.1.2销售代理期间，甲方若有该物业内新增可售房源推出，且需要乙方进行销售代理时，新增的可售房源代理平均底价按以上销售代理平均底价执行.6.1.3该物业平均代理底价有所变动，需经双方重新协商，另行确认新的平均代理底价后执行。”合同第六条《代理底价及佣金结算》中《佣金结算方式》约定：“6.2.1该物业中4#、11#、35#、39#、46#、48#、28#301室房屋的佣金结算方式：代理费用按相对应的平均底价的1.2%结算；溢价（超出平均代理底价的价格）部分甲方和乙方按照4:6的比例进行分成。律师

6.2.2该物业中其他可售房源及商铺的佣金结算方式：只对溢价（超出平均代理底价的价格）部分进行结算，由甲方和乙方按2:8的比例分成。6.2.3新增可售房源的佣金结算方式：代理费用按相对应的平均代理底价的1.2%结算；溢价（超出平均代理底价的价格）部分由甲方和乙方按照8:2的比例进行分成。”合同第六条《代理底价及佣金结算》中《佣金结算时间》约定：“6.3.1该物业中4#、11#、35#、39#、46#、48#、28#301室房屋的佣金结算时间：每月5日甲、乙双方对乙方已成功销售的房源进行结算，甲方须在结算后的5个工作日内支付乙方应得的代理费用；全部成功销售完毕后的5个工作日内甲、乙双方对溢价部分进行结算，甲方须在结算后的5个工作日内支付乙方应得的溢价收入；甲方支付上述费用时，乙方向甲方开具相应金额的正式发票。6.3.2该物业中其他可售房源及商铺的佣金结算时间：当成功销售的面积分别达到其他可售房源及商铺的全部可售面积的50%时，开始按约定比例结算溢价；之后每月5日对已成功销售房源进行结算，在5个工作日内由双方监管账户按约定比例列支，乙方向甲方开具相应金额的正式发票。律师

6.3.3该物业中新增可售房源的佣金结算时间：以套为单位，每成功销售一套，甲方应在双方结算后5个工作日内，将乙方应得的代理费用及溢价部分全额支付给乙方，乙方同时向甲方开具相应金额的正式发票。6.4乙方如未能本合同第三条及其附件二约定的任何一期销售指标的50%时，则甲方有权延期向乙方支付已完成销售房源应得的代理费用和溢价，待乙方完成该期销售指标的50%时，双方开始按约定结算。”

上述合同附件一《某新苑销售代理房源清单》对被告委托原告销售的50套房屋予以约定。合同附件二《某新苑42套有贷款房源销售计划和资金回笼表》、《某新苑8套无贷款房源销售计划和资金回笼表》对上述50套房屋销售计划、资金回笼等进行约定。上述合同对其他事宜进行了约定。律师

2008年5月30日，双方签订《补充协议》对监管账户管理、使用等事宜进行约定。嗣后，双方还签订《补充协议一》就《“某新苑”销售代理合同》中部分条款进行了变更，约定：“1、自销售代理合同生效开始到2009年3月31日止，双方按平均代理底价6，600元/平方米结算乙方成功销售的叠加别墅；按平均代理底价9，000元/平方米结算乙方成功销售的联排及双拼别墅；代理费的收取和溢价分成方式不变；2、自代理销售合同到2009年3月31日止，甲方有权寻找其他中介或代理公司分销该物业；对于其他中介或代理公司成功销售的房屋，双方同意，在扣除甲方已支付的中介或代理费用后，按上述底价进行结算；3、自2009年4月1日起，根据销售形势和当时市场情况，双方重新商定该物业的代理底价；4、《“某新苑”销售代理合同》延长至所有住宅及商铺销售完毕时终止。”律师

《“某新苑”销售代理合同》及《补充协议》、《补充协议一》签订后，原告向被告支付了保证金600万元。至2010年6月底，原告对约定代为销售房源中的48套房屋予以销售完毕。约定销售房源中的另2套房屋，系由被告自行销售。在双方进行了前三次佣金结算后，被告总计支付了原告佣金624，449元。2011年1月31日，原告与被告法定代表人阮某进行第四次结算，被告法定代表人阮某在《某代理费剩余房源结算表（住宅部分-已完成销售）》上签字确认。

该《某代理费剩余房源结算表（住宅部分-已完成销售）》载明：“1、代理费结算方式：成交价1.2%；2、前三次已结算代理费624，449元：第一次146，203元，第二次167，427元，第三次314，419元；3、销售全部住宅共支出广告费共820，000元，开发商同意此次结算一起支付。律师

此次结算总费用为代理费+广告费：561，780+820，000=1，381，780元。”2012年5月2日，被告退还原告销售保证金50万元。因双方就剩余保证金550万元的返还及佣金支付等产生争议，故原告诉讼至法院。以上事实，有《“某新苑”销售代理合同》、《补充协议》、《补充协议一》、《某代理费剩余房源结算表（住宅部分-已完成销售）》、支票存根、收据、当事人陈述等证据证实，予以确认。

双方之间签订的《“某新苑”销售代理合同》及《补充协议》、《补充协议一》均合法有效，双方当事人均应恪守履行各自合同义务。根据本案查明事实，原告已将代为销售房源中的48套房屋销售完毕，而另外两套系由被告自行销售，故原告实际已经完成了其销售指标。被告辩称原告的销售指标应为108套房屋，但无合同依据，不予采信。现原告已经完成合同约定的销售指标，被告应将剩余保证金返还原告。律师

关于原告主张的逾期返还保证金的利息，首先，双方双方系于2011年1月31日进行最后一次结算，至此双方确定约定的房源全部销售完毕，现原告未举证证明其曾在该日之前向被告主张返还保证金的事实，故结合合同中销售代理期限到期后，原告无息收回该保证金的约定，确定被告承担自最后一次结算日即2011年1月31日起尚未返还保证金部分的利息，具体标准按中国人民银行同期贷款利率计算，并计算至本判决生效之日止。

关于原告主张的代理佣金及广告费，根据原告与被告法定代表人最后一次结算，被告还应支付原告代理佣金561，780元及广告费82万元。被告法定代表人所作的结算行为足以代表被告，对被告具有约束力。该次结算系双方真实意思表示，并未违反法律规定，故应属有效。被告辩称该次承诺系其法定代表人个人行为、不能代表被告的意见，不符合法律规定，不予采信。据此，被告还应支付原告代理佣金561，780元及广告费82万元。律师

综上，依照《合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海房地产营销有限公司保证金5，500，000元以及逾期返还的利息（利息具体计算方法：以5，500，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2011年1月31日计算至本判决生效之日止）；二、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房地产营销有限公司代理佣金561，780元；三、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海房地产营销有限公司广告费820，000元。律师