原告上海某公司诉称：原告与被告于2004年3月22日签订了关于被告开发的某山庄的《项目策划顾问及销售总代理委托合同》，合同约定：被告委托原告作为某山庄项目的策划顾问及销售总代理，在合同期内，被告不直接进行该项目的销售，也不得委托第三者以任何形式销售该项目，在代理期内所有出售的别墅都算入原告的销售业绩。被告行为给原告造成了极大经济损失。为此，原告再次诉至法院，请求判令被告支付原告销售佣金4，000万元，诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告变更并明确诉讼请求为：1、请求判令被告支付4，000万元销售佣金（以销售64套房屋计算应得佣金6，331万元，考虑到诉讼费压力，原告仅主张4，000万元；64套房屋中不包括因被告原因销售的存有特殊关系的房屋，特殊关系销售的房屋佣金在本案中暂不主张）；2、请求判令被告支付逾期付款违约金300万元；3、诉讼费由被告承担。律师
被告吴江某公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、双方签订的合同，合同双方权利义务应该对等；原告承认已于2005年8月底时全部撤离了被告销售处未再继续履行合同，原告以自己的行为终止了合同，再也未派驻任何人去江苏吴江市，更谈不上合同履行；被告保留对原告违约行为要求赔偿300万元的诉权。被告现在也不要求原告继续履行委托销售合同。2、2008年12月30日签订的补充合同是伪证，关键就是没有单位或机构可以对此进行鉴定。在（2009）青民三（民）初字第1469号案件中被告也提出了鉴定，但未鉴定出来。目前被告也在进行申诉，且在公安机关进行了报案。补充合同对于被告只有义务没有权利可言。3、原告销售房屋时，在仅收取购买人2万元定金未收满30%首付款的情况下就允许签订销售合同，使有部分购房人没有能力履行按揭还款导致诉讼。律师
原告根本未按约履行，原告单方面所列已售64套房屋中，经被告挨户摸查：确实有10户签过销售合同真正销售的（但其中有4户是欠款的，房屋已经交付，欠款各有不同）；有18户未签订过销售合同的（被告无法找寻到这些人，没有身份证件，财务上也没有相关材料）；有21户是签过销售合同经过诉讼退房的（财务上有相关材料）；有5户签订过销售合同未通过诉讼而协议退房的（通过被告已经签订了销售合同，财务上有相关材料，因为该5户和被告法人有朋友关系，交不起首付款，按揭也未办，因此同意退2万元定金款）；有5户未签订过销售合同：1）吕志荣没有签订合同，按揭没办，钱也没交，但是财务上有记录；2）简新波没有签订合同，但是支付了2万元定金；3）张卫峰、陈瑞、李克宇没有签订合同，财务上也没有资料显示。故此被告认为原告真正仅销售了10户。根据委托销售合同的约定，销售达30%才可享受分成、退还押金，原告工作量根本未达约定的工作量，原告诉请没有依据，也不同意支付违约金。4、青浦法院原（2009）青民三（民）初字第1469号民事判决判令被告支付850万元已经远远超过原告应得的佣金了。2008年原告法定代表人与被告法定代表人曾约定以一次性支付80万元了结纠纷，当时录有视频资料，但视频资料正在恢复中，恢复的可能性不大。律师
另查明：2005年4月14日，吴江市建设局向被告颁发了某山庄60套别墅的商品房预售许可证。2006年12月22日，吴江市建设局向被告颁发了某山庄28套别墅的商品房预售许可证。2008年12月19日，吴江市建设局向被告颁发了某山庄13套别墅的商品房预售许可证。被告开发的“同里湖别院”项目原规划一、二期共建154套别墅，一期实建111幢别墅，二期未建。目前土地房产全部被法院查封。
案件审理中，从吴江市人民法院调取周建元、赵世慧与被告签订的《商品房买卖合同》二份，上面分别记载“该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为/，建筑层数地上三层，地下/层，建筑面积为447.67㎡（内庭院16.82㎡，房屋430.85㎡），房屋建筑面积以吴江市房产管理部门（实测单位）认定的测绘机构实测面积为准……计价方式按套计算，该商品房总价款为222万元”；“该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为/，建筑层数地上三层，地下/层，建筑面积为606.79㎡，房屋建筑面积以吴江市房产管理部门（实测单位）认定的测绘机构实测面积为准……计价方式按套计算，该商品房总价款为503万元”。律师
双方双方就以下问题形成争议点：一、合同效力去向问题，被告认为：因为双方发生矛盾，《项目策划顾问及销售总代理委托合同》已于2005年6、7月时终止。当初双方曾商谈一致由被告一次性支付原告80万元解决，且此款被告已经支付过了，因此合同已经协商一致终止了。关于已付款80万元，被告在（2009）青民三（民）初字第1469号案件审理中提供了付款凭证复印件二份。律师
二、原告实际销售数量问题，原告认为：原告实际为被告销售了60套房屋，其中47套签订买卖合同之后相应买卖合同由被告方签收收回，对应的证据为由被告签署客户合同审阅确认表以及签收信封。另外的13套房屋的买卖合同已经无法找到，当初被被告抢走了，这13户客户交了定金，故只能提供定金收据复印件16份，定金收据原件应该在被告处。被告认为：当初确实收到过47份买卖合同的，经对此47份合同核查后发现只有10户是真正签订合同进行买卖房屋的，大部分都是原告在仅收取2、3万元定金未收取30%首付款的情况下签订的，而有些是没有签订过买卖合同、有些是根本没有身份资料的，已售47套中至少有22套房屋因银行贷款未还涉诉或因开发商逾期交房涉诉。对于原告提供的定金收据16份真实性无法确认。为此被告提交了吴江法院民事判决书、民事调解书、欠条、收据、退房协议等证据一组。律师
三、房屋销售面积确定问题，原告认为：被告签字确认的《客户合同审阅确认表》记载的面积是包括地下室面积在内，此面积不可作为结算佣金的依据。委托销售合同约定项目容积率暂定为0.38，上海奥博建筑事务所出具的《某山庄设计方案》载明容积率为0.35，如果按《客户合同审阅确认表》记载的“规划建筑面积+附赠地下室及内庭院面积”确认销售面积，则该项目的容积率将大大超出规划设计的容积率标准。因庭审中原被告一致确认以规划测绘部门的测绘登记面积为实际销售面积，但又因无法向有关部门调取测绘面积。因此原告认为应当按照项目总平面图和规划设计方案来综合认定，从被告法定代表人签字确认的总平面图上可以看出原告销售的60套房屋的位置；《某山庄设计方案》中标明了各种房型的面积、房型的位置；两项结合便能得出实际销售面积。为此，原告提供总平面图以及《某山庄设计方案》原件各一份。律师
本案中因双方双方发生争议矛盾致实际未曾按约进行考核、结算等事宜。但根据被告取得预售许可证的时间，2006年之前原告最多只能代理销售60套房屋，2005年8、9月原告撤离销售处前已经完成了47套房屋的销售，达到合同约定的一次性支付原告应得所有溢价分成的条件，藉此被告理应全额支付原告应得佣金。
对于双方之间《项目策划顾问及销售总代理委托合同》效力的状态及去向原告不要求在本案中处理，藉此合同究竟是已经双方协商一致终止还是因一方违约致合同履行搁置难以确定，对此所关联的违约行为、违约责任难以酌定，故此对于原告主张的逾期付款违约金本案中不予处理。当事人可就合同效力及相应的违约责任问题另行诉讼或通过其他合法途径解决。律师
被告抗辩双方曾协议下调佣金标准、曾达成支付80万元一次性了结事情，对此原告予以了否认，被告未能就此提供确凿证据予以佐证，难以采信。被告抗辩双方曾协议代付费用应当予以扣除，但对此被告未能提供充分证据予以佐证，亦难以支持。据此，依照《合同法》第八条、第六十条第一款、第四百零五条的规定，判决如下：被告吴江某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司代理销售佣金8，804，144.65元。律师 | 
