原告诉称，双方于2010年11月订立了《关于昆某东某园项目的包销合同》一份，约定被告委托原告代理昆某市“东某园”项目合法可销售产权的建筑物的对外销售工作。合同订立后，原告按约给付被告履约保证金250万元。嗣后，由于被告无法办理出房产预售许可证，双方遂于2011年12月6日签订了一份《解除合同协议书》，约定被告于2011年12月30日前退还原告保证金250万元并补偿原告经济损失118万元，若被告未能按约履行，则应从约定支付日第二日起支付违约金。解除合同签订至今，被告仅支付补偿款80万元。现原告起诉要求被告返还保证金250万元及补偿款38万元，并支付违约金232，600元。律师

被告辩称，对双方所订立的商品房委托代理销售合同及之后的解除合同无异议，但由于原告没有商品房代销资质，故双方签订的委托代理销售合同无效，解除合同也因此无效。现被告只同意返还原告保证金170万元，原告其余诉讼请求应予驳回。

经审理查明，2010年11月12日，双方签订《关于昆某东某园项目的包销合同》一份，约定被告委托原告代理昆某市“东某园”项目合法可销售产权的建筑物的对外销售工作；合同签订7个工作日后，原告支付被告履约保证金250万元；预售证办理完成后，原告再支付被告履约保证金250万元。合同还对双方的权利义务、利润分成及违约责任等作了约定。同月17日，被告向原告出具收条，确认收到原告履约保证金250万元。律师

2011年12月6日，双方又签订了《解除合同协议书》一份，约定由于被告未能按约在2011年4月前办理出东某园项目的预售许可证，导致原告在为销售做的长期筹备工作中的直接或间接的损失，故双方同意自本协议签订之日起解除双方于2010年11月12日签订的《包销合同》；为了弥补原告的资金损失，被告同意于2011年12月30日前将保证金250万元退还原告；被告承诺于2012年2月5日前向原告支付该保证金自2010年11月17日至2011年12月30日的资金使用费（含利息、各种损失补偿）118万元；若被告未能按约付款，被告从约定支付日的第二日起支付违约金（含利息、滞纳金等所有可能会发生的费用）给原告，违约金每月按未付款的6%计算，按实际天数计算。律师

双方所签订的《关于昆某东某园项目的包销合同》，由于原告不具备代理销售商品房的资质，故该包销合同属无效合同。由于被告未能办理出预售许可证，包销合同在进入实质性履行前双方即签订了一份《解除合同协议书》，该协议书在解除双方所订立的前一份无效合同的同时，对该合同的善后事宜等达成了新的合意，该协议书是双方真实意思的表示，且未违反有关法律规定，故确认该协议书的效力。现原告要求被告按照《解除合同协议书》的约定，返还履约保证金及补偿款，并承担违约责任，并无不当，可予准许。至于被告已支付的80万元，原告确认为补偿款，而被告法定代表人在确认单也未示异议，故确认该款项系补偿款。被告的答辩意见，没有法律依据，不予采信。律师

依照《合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告昆某房地产开发有限公司应返还原告蔡某履约保证金2，500，000元；二、被告昆某房地产开发有限公司应给付原告损失补偿款380，000元；三、被告昆某房地产开发有限公司应支付原告蔡某违约金232，600元。