原告某公司诉称，2008年10月23日，双方及案外人上海某公司（以下简称某公司）就被告名下的位于上海市浦东新区某某花园5号楼项目签订《包销协议书》，至2010年1月11日，上述三方就本项目的《包销协议书》又签订了《结算协议书》。依据《结算协议书》第一款第七条约定：“┄，┄某花园5号楼全部尚余的50套未售房屋及50个车位之权益归丙方所有，丙方有权按包销协议的约定指定产权受让人。”《结算协议书》中的丙方即本案原告。又依据《结算协议书》第九条的约定：丙方在拥有50套房屋和车位中暂保留三套房屋和车位（即原告主张的三套房屋和车位）给被告，为乙方某公司两起执行案件做担保，以避免被告遭受损失。律师

同时还约定，若乙方执行案件终结后的次日，被告应当依据协议将三套保留房屋和车位立即过户给原告指定的第三人某公司。2010年10月19日，上海市浦东新区人民法院针对某公司背负的两起执行案件向本案被告发出《协助执行通知书》，内容为：解除被告之前的协助执行义务，原因是某公司已经按约履行两案的全部付款义务。之后，原告也得到上述《协助执行通知书》并向被告再次送达，被告企业相关人员于9月27日签收确认。由于被告迟迟未按约定将本案房屋和车位过户至某公司，故请求判令被告立即履行将被告名下的位于上海市浦东新区某5号楼1904、704、1802室房屋及231、177、160号车位过户至原告指定的上海智某有限公司名下；本案诉讼费由被告承担。律师

被告某公司辩称，由于原告未履行签订《结算协议书》之前的承诺函中办理公证的义务，且也未根据《包销协议书》中约定，与被告进行土地增值税清算工作，故存在原告违约的事实，要求终止的《结算协议书》履行，驳回原告的诉讼请求。

第三人某公司述称，查明，2009年12月18日，香港特别行政区某律师行向原告出具函件一份，该函就力宝证券有限公司查证内容的真实性等事项予以确认。2010年1月8日，原告及某公司向被告出具《承诺函》一份，言明：“因我司委托的香港律师对力宝证券有限公司进行询征的相关文件，正递交中国司法部驻香港机构办理中国委托公证，并将于近日完成相关该公证的相关事项。我司在此特向贵司承诺，确保力宝证券出具的证明函、给我司委托的香港律师的回复函以及该律师出具给我司并抄送予贵司的确认函的真实性，并承担因违反上述保证而给贵司造成的全部损失。”律师

本案主要争议焦点是“结算协议”中双方尚未进行土地增值税清算工作和原告及案外人未履行于2010年1月8日出具的“承诺函”，是否能作为被告未履行“结算协议”中约定的进行过户手续的抗辩理由。首先，双方及富阳公司签订的“包销协议书”和“结算协议”系合同各方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，当属有效合同，故各方均应恪守。由于有关土地增值税清算工作尚未进行，故三方在“结算协议”中约定了暂不纳入该次结算的范畴，由此可见，土地增值税清算工作何时进行并不影响“结算协议”中已确定的各自应履行的义务，而“结算协议”中约定的被告向原告履行就房地产过户手续的成就条件为相关执行案件终结，现该条件成就，故被告理应履行上述义务，至于若原告及案外人未能履行土地增值税清算工作，被告自可另行主张，但不能作为其拒绝履行“结算协议”中约定的将房屋过户给第三人的抗辩理由。律师

其次，根据原告及某公司向被告出具的“承诺函”内容看，承诺事项的目的是确保相关方收取的包销保证金的安全性，而在嗣后签订的“结算协议”中被告已认可收到约定的包销保证金，故被告再次要求原告履行承诺事项，理由不充分，难以采信。另一方面，根据“后合同效力优于前合同效力”的原则，即便原告与被告约定了应由原告履行承诺事项，但嗣后签订的“结算协议”也明确了被告已收到包销保证金，故被告现以原告未履行承诺为由拒绝履行过户手续，不符合合同约定和法律规定，不予采信。据此，依照《合同法》第八条，第六十条，第一百零七条的规定，判决如下：被告上海某公司于本判决生效之日起十五日内协助第三人上海某公司将位于上海市浦东新区某5号楼1904、704、1802室房屋及231、177、160号车位过户至第三人名下。律师