律师您好，我在购房过程中收到了一份《上海市房地产登记证明（预告登记）》，我不是很明白这份文件有什么作用，它既不是产权证又不是购房合同，由于当日排队办理产权的人多，我向工作人员询问，他们也没有给予我明确的答复。

沈洁律师答复，房地产预告登记是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。他将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。律师

最早是上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。进行预告登记的目的在于有效防止开发商“一房多卖”或“售后再押”，保护广大购房小业主的合法权益。

此后《物权法》第二十条对“预告登记”做了明文规定，使得预告登记有了法律支持：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”律师

我国的《民法通则》、《合同法》对买卖合同和债法有一定的规定，不过债权合同仅仅引起债法意义上的法律效果，比如开发商违约将房屋买给了他人，并且办理了过户登记，原购买人只能追究开发商的违约责任，由于买卖标的--房地产已经登记在他人名下，物权大于债权，原买受人不能要求交付房屋产权，此时如果开发商没有能力承担违约责任，甚至没有能力退还购房款的，对买受人来说风险巨大。

一物多卖的情况下，各个债权是平等的，不因为谁签订在先而优先得到履行，往往是看哪个债权先届满履行期限，这种做法使得有法律空子可钻。出售人只要和后一名买受人签订了履行期限届满更早的合同，或者先行办理物权变动手续，对于其他买受人来说权利必定受到侵犯。律师

预告登记正是这样一种制度，在物权还没有变动的情况下，赋予债权人一定的物权优先权，预告登记后，未经预告登记的权利人（即购房小业主）同意，预售人（即开发商）处分该不动产的，不发生物权效力。

附上海地区的房地产登记证明办理（预告登记办理）律师

商品房预购人为保障自己的权利，可以向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，办理时间：为方便群众办事，上海市房地产交易登记中心实行预购商品房预告登记与预售商品房合同备案合并办理，在核准预购商品房预告登记时，一并确认预售商品房合同备案，办理时限为9个工作日。为提高效率，市房地产交易登记中心可依申请人需要对预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记合并受理。合并受理后，按揭付款的预购商品房预告登记，不但一次申请可以办妥，而且办理时限由17个工作日缩短为9个工作日。律师